千葉県の事故物件を売却する方法｜人の死の告知に関するガイドラインの基本

このガイドラインは、不動産で過去に人の死が生じた場合に、宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点で裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理したものです（1(2)①）[2]。宅地建物取引業者がガイドラインで示した対応を行わなかったことだけで直ちに宅地建物取引業法違反になるものではないものの、トラブルになった場合には、行政庁の監督に当たって参考にされるとしています[2]。

ガイドラインが取り扱うのは、住宅として用いられる不動産（居住用不動産）です（2(2)）[2]。また、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の扱いや、搬送先の病院で亡くなった場合の扱いなどは、現時点ではガイドラインの対象としていないとしています（5）[2]。

売主の告知。 ガイドラインは、制定の背景の説明で、売主・貸主は、把握している事実について買主・借主に告知する必要があり、過去の裁判例に照らせば、取引目的、事案の内容、事案発生からの時間の経過、近隣住民の周知の程度などを考慮して、信義則上、告知すべき義務の有無が判断されているとしています（1(1)①）[2]。

民事上の責任は個別に判断されます。 人の死の告知に関して紛争が生じた場合の民事上の責任は、取引当事者からの依頼内容、締結される契約の内容などによって個別に判断されるべきもので、宅地建物取引業者がガイドラインに基づく対応を行った場合でも、その宅地建物取引業者が民事上の責任を回避できるものではないとしています（1(2)②）[2]。

不動産会社の調査（告知書）。 媒介を行う宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して、告知書（物件状況等報告書）などに過去に生じた事案についての記載を求めることで、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとするとされています（3(1)）[2]。一方で、告知書などで売主・貸主からの告知がない場合でも、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、宅地建物取引業者は売主・貸主に確認する必要があるとしています（3(2)）[2]。売主としては、把握している事実を告知書などに正確に記載することが大切です。

ガイドラインの「4．告知について」をもとに当サイトで整理すると、宅地建物取引業者の告知の扱いは次のとおりです。

4の場合に告げるときは、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（不明な場合はその旨）、特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げるものとされています（4(2)）[2]。告げる際は、亡くなった方や遺族などの名誉と生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況などを告げる必要はないとしています（4(4)）[2]。

孤独死の扱い

ガイドラインは、特殊清掃を「孤独死などが発生した住居において、原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービス」としています（総務省行政評価局の報告書の説明の引用）[2]。自然死や日常生活の中での不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置されたことなどに伴い特殊清掃等が行われた場合は、買主・借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられるため、表の1の扱いではなく、4(2)などに従うとされています（4(1)①）[2]。

賃貸では、1以外の死が発生した場合や、1の死で特殊清掃等が行われた場合でも、特段の事情がない限り、その死の発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね3年が経過した後は、宅地建物取引業者は原則として借主に告げなくてもよいとされています。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は除かれます（4(1)②）[2]。この扱いでは、借主が日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分（ベランダなど専用使用が可能な部分や、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活で通常使用すると考えられる部分）は、賃貸借取引の対象不動産と同様に扱うとされています（4(1)②）[2]。

一方、売買については、ガイドラインには、この「概ね3年」のような期間は示されていません[2]。賃貸・売買のどちらでも、経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から問われた場合などは告げる必要があるとされています（4(3)）[2]。

事故物件の件数を市町村ごとに示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。ガイドラインは全国共通のもので、千葉県内の物件にも同じ考え方が当てはまります。

以下は、ガイドラインの考え方を説明するための想定例です。個別の事情によって判断は変わります。

当サイトで整理すると、次のとおりです。「向いている人」の欄は、当サイトの考え方です。

どちらの方法でも、売主が把握している事実を正確に伝えることが前提になります。