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売るときに、何を優先したいですか？
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まず、手続きの期限を確認しましょう
- 相続放棄・限定承認は、相続の開始を知った時から3か月以内に決めます（民法915条）。
- 相続登記は、取得を知った日から3年以内に申請します。
- 家財の処分など、相続財産を処分すると、相続を承認したとみなされる場合があります。
確認先：家庭裁判所（相続放棄）、法務局（相続登記）、税務署（申告）。判断に迷う場合は弁護士・司法書士・税理士
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市町村ごとの制度は「市町村から探す」、補助制度の比較は「補助制度・相談窓口一覧」をご覧ください。
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相続登記を済ませましょう
- 2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。取得を知った日から3年以内に申請します。
- 空き家を売るには、原則として、先に相続登記をして名義を相続人に変えます。
確認先：法務局。手続きを任せたい場合は司法書士
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売る以外の手放し方も比べましょう
- 相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」があります。建物がある土地は対象外で、要件や負担金があります。
- 売れるかどうかは、不動産会社の買取も含めて比べてから判断します。
確認先：法務局（相続土地国庫帰属制度）
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共有者と持分を確認しましょう
- 不動産全体を売るには、他の共有者の同意が必要です（民法251条）。
- 話し合いがまとまらない場合は、裁判所に共有物の分割を請求できます。
確認先：法務局（登記事項証明書で共有者と持分を確認）、弁護士・司法書士
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地主の承諾が必要かを確認しましょう
- 借地上の建物を売ると借地権も移るため、地主の承諾が必要です。
- 承諾が得られない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続き（借地借家法19条）があります。
確認先：地主、弁護士
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接道の状況を確認しましょう
- 敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと、原則として建て替えができません（建築基準法43条）。
- 例外の対象になるかどうかで、売り方が変わります。
確認先：市町村や県の建築指導の窓口
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建築や用途の変更に許可が必要かを確認しましょう
- 市街化調整区域では、建物の新築・改築・用途の変更に、原則として許可が必要です（都市計画法43条）。
- 千葉県内では、20市は市、それ以外の市町村は県（土木事務所など）が許可の窓口です。
確認先：市または県の開発許可の窓口
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把握している事実を整理しましょう
- 告知の考え方は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で示されています。
- 売主として把握している事実を、不動産会社に正確に伝えることが出発点です。
確認先：媒介・買取を依頼する不動産会社
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建物を残すか、解体するかを比べましょう
- 古い家は、建物つきで売る、解体して土地として売る、買取を依頼する、といった方法を比べます。
- 解体には、市町村の補助制度が使える場合があります。
- 売った後の責任（契約不適合責任）の範囲は、売買契約書で決まります。
確認先：市町村の空き家の担当窓口（解体の補助）
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買取の仕組みと注意点を確認しましょう
- 買取は、不動産会社が自ら買主になる売り方で、媒介にはあたらないため、仲介手数料は通常は発生しません。
- 不動産会社に売る場合、宅地建物取引業法のクーリング・オフは使えません。
- 契約の前に、売った後の責任の範囲などの条件を確認し、複数の事業者を比べます。
確認先：国土交通省の検索システム（宅建業の免許）、消費生活センター（契約で困ったとき）
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仲介で売る流れを確認しましょう
- 仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
- 成約したときは、仲介手数料がかかります。
確認先：媒介を依頼する不動産会社
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特例の要件と、売る期限を確認しましょう
- 相続した空き家を一定の要件のもとで売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
- 売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、制度の適用期間（2027年12月31日までの売却）の範囲内であることも必要です。
確認先：税務署、市町村（被相続人居住用家屋等確認書）、税理士
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売るときの費用を確認しましょう
- 仲介で売る場合の仲介手数料、売買契約書の印紙税、利益が出た場合の譲渡所得の税金などがかかります。
- 解体してから売る場合は、解体費用もかかります。
確認先：不動産会社（仲介手数料）、税務署（譲渡所得）
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放置した場合の影響を確認しましょう
- 適切に管理されていない空き家は、市町村から「管理不全空家」「特定空家」として指導・勧告を受けることがあります。
- 勧告を受けると、その土地は固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れます。
確認先：市町村の空き家の担当窓口
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解体の補助と手続きを確認しましょう
- 市町村によっては、解体（除却）の費用を補助する制度があります。対象は特定空家や倒壊のおそれがある空き家などに限られることが多く、着手前の申請が必要な場合があります。
- 建物を解体して住宅がなくなると、その土地は固定資産税等の住宅用地特例の対象ではなくなります。
確認先：市町村の空き家の担当窓口
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片付けの方法と、業者の確認点を知りましょう
- 家庭から出る不用品を業者に回収してもらう場合、その業者は市町村の「一般廃棄物収集運搬業」の許可を受けている必要があります。
- 相続放棄を考えている場合は、家財を処分する前に確認が必要です。
- 家財の処分費用を補助している市もあります。
確認先：市町村の廃棄物の担当窓口
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空き家バンクの仕組みと、市町村ごとの違いを確認しましょう
- 空き家バンクは、市町村などが空き家の情報を紹介し、利用を希望する人とのマッチングを行う制度です。
- 対象や登録の要件は、市町村ごとに異なります。
確認先：空き家がある市町村の担当窓口
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