千葉県の再建築不可物件を売却する方法｜接道義務と売り方の選択肢

建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています[1]。43条を含む建築基準法の章の規定（第8節を除く）は、都市計画区域と準都市計画区域の中に限って適用されます（41条の2）[1]。土地がこれらの区域の中にあるかどうかは、土地のある市町村でご確認ください。ここでいう「道路」は、建築基準法42条で定められた道路で、原則として幅員4メートル以上のものです[1]。

そのため、都市計画区域・準都市計画区域の中では、次のような土地に、原則として建物を建てることができません[1]。

• 建築基準法上の道路に接していない土地
• 道路に接している部分の長さが2メートル未満の土地

すでに建物が建っている土地でも、この条件を満たしていなければ、今の建物を取り壊した後に新しい建物を建てることは原則としてできません[1]。これが「再建築不可」と呼ばれる状態です。

建築基準法42条2項は、都市計画区域の指定などでこの章の規定が適用されるに至った際に、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものを、道路とみなすと定めています[1]。いわゆる「2項道路」です。

2項道路では、原則として道路の中心線からの水平距離2メートル（特定行政庁が指定する区域内では原則3メートル）の線が、道路の境界線とみなされます[1]。敷地のうちその線より道の側の部分は道路とみなされるため、建物を建てるときは、その線まで後退する（いわゆるセットバック）ことになると解されます[1]。道が崖地・川・線路敷地などに沿う場合は、その側の境界線から道の側へ4メートルの線が道路の境界線とみなされます（42条2項ただし書き）[1]。

建築基準法43条2項は、次のどちらかに当たる建築物には、接道義務（43条1項）を適用しないと定めています[1]。

• 敷地が幅員4メートル以上の道（道路に当たらないもので、避難・通行の安全上必要な国土交通省令の基準に適合するものに限る）に2メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとして用途・規模が国土交通省令の基準に適合し、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるもの（認定。1号）
• 敷地の周囲に広い空地があるなど、国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの（許可。2号）

どちらも、個別の建築物ごとに特定行政庁が判断します[1]。千葉県は「千葉県建築基準法第43条第2項の規定による接道の特例に関する基準」を掲載し、43条2項の接道特例（認定及び許可）は各市町村を所管する土木事務所に相談するよう案内しています[2]。あわせて、千葉県内のほかの特定行政庁（市）では別途基準を定めている場合があるため、市の担当課に問い合わせるよう案内しています[2]。ご自身の土地が対象になるかどうかは、これらの窓口でご確認ください。

また、43条3項は、地方公共団体が条例で、敷地と道路との関係について必要な制限を付け加えることができると定めています[1]。千葉県や県内の市の条例で付け加えられた制限があるかどうかは、この記事では確認していません。

市川市の補助制度： 市川市は、住宅に関連する支援制度として「無接道敷地特定空家除却事業補助制度」を案内しています[3]。市川市の空家除却・活用事業補助金のページでは、この事業を、再建築が困難であり、かつ耐震性のない特定空家を、その特定空家の隣地所有者が購入して除却する際の工事費用の一部を助成するものと説明しています（2026年4月10日更新のページ）[6]。対象や補助額、受付の状況は、市川市のウェブサイトでご確認ください。詳しくは「市川市の空き家データと相談・補助制度」もご覧ください。

再建築不可物件の数を市町村ごとに示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。

以下は、制度の仕組みを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

再建築不可の空き家を手放す方法を、当サイトで整理すると次のとおりです。

どの方法が向いているかは、土地の状況や周辺の状況によって異なります。取り壊す前に、建物があるままでの売却や買取の条件もあわせて確認しておくと、比較して判断できます。

再建築不可とは、どういう状態ですか？

建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内の建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定められています（接道義務。43条1項・41条の2）[1]。この条件を満たさない土地では、今の建物を取り壊した後に、原則として新しい建物を建てられません[1]。

再建築不可でも、建て替えられる場合はありますか？

一定の基準に適合し、特定行政庁の認定や許可を受けた場合は、接道義務の例外が認められることがあります（建築基準法43条2項）[1]。千葉県は、43条2項の接道特例は各市町村を所管する土木事務所に、県内のほかの特定行政庁（市）では市の担当課に相談・問い合わせるよう案内しています[2]。

幅4メートル未満の道に面した土地は、再建築不可ですか？

その道が「2項道路」に指定されていれば、建築基準法上の道路とみなされます[1]。その場合、原則として道路の中心線から2メートルの線が道路の境界線とみなされ、建物を建てるときはその線まで後退する（セットバック）ことになると解されます[1]。

再建築不可の空き家を売る方法はありますか？

この記事の「売却・買取という選択肢」で、仲介、隣地の所有者への売却、不動産会社による買取を整理しています。どの方法でも、先に土地の接道の状況と、43条2項の対象になるかを窓口で確認します[1][2]。