千葉県の再建築不可物件を売却する方法｜接道義務と売り方の選択肢

建築基準法43条は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています[1]。ここでいう「道路」は、建築基準法42条で定められた道路で、原則として幅員4メートル以上のものです[2]。

そのため、次のような土地では、原則として建物を建てることができません。

• 建築基準法上の道路に接していない土地
• 道路に接している部分の長さが2メートル未満の土地

すでに建物が建っている土地でも、この条件を満たしていなければ、今の建物を取り壊した後に新しい建物を建てることは原則としてできません。これが「再建築不可」と呼ばれる状態です。

建築基準法42条2項は、一定の時点で建築物が建ち並んでいた幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものを、道路とみなすと定めています[2]。いわゆる「2項道路」です。

2項道路に接する土地で建物を建てる場合は、道路の中心線から一定の距離（原則2メートル）の線が道路の境界線とみなされるため、敷地の一部を道路として後退させる（セットバックする）必要があります[1]。

建築基準法43条2項は、次のような場合に、接道義務の例外を定めています[2]。

• 敷地が幅員4メートル以上の道（道路にあたらないもの）に2メートル以上接する建築物で、用途や規模が国土交通省令で定める基準に適合し、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるもの（認定）
• 敷地の周囲に広い空地があるなど、国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの（許可）

どちらも、個別の土地ごとに特定行政庁が判断します。ご自身の土地が対象になるかどうかは、土地のある市町村や県の建築指導の窓口でご確認ください。

市川市の補助制度： 市川市は、住宅に関連する支援制度として「無接道敷地特定空家除却事業補助制度」を案内しています[3]。道路に接していない敷地にある特定空家の除却に関する制度です。対象や補助額は、市川市のウェブサイトでご確認ください。詳しくは「市川市の空き家データと相談・補助制度」もご覧ください。

再建築不可物件の数を市町村ごとに示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。

以下は、制度の仕組みを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

どの方法が向いているかは、土地の状況や周辺の状況によって異なります。取り壊す前に、建物があるままでの売却や買取の条件もあわせて確認しておくと、比較して判断できます。