千葉県で空き家を売却する方法｜3つの選択肢と媒介契約・仲介手数料の基本

当サイトで整理すると、次のとおりです。「向いている人」の欄は、当サイトの考え方です。

買取については「千葉県の空き家買取とは？」、空き家バンクについては「千葉県の空き家バンクとは？」で詳しく解説しています。この記事では、主に仲介で売る場合の基本を整理します。

当サイトで整理すると、仲介で売る場合は次の順に進みます。

1. 不動産会社に相談し、査定を受ける
2. 媒介契約を結ぶ（売却の依頼を正式に行う契約）
3. 売却活動（不動産会社が買主を探す）
4. 売買契約を結ぶ
5. 決済・引き渡し（代金を受け取り、物件を引き渡す）

名義の確認から売った年の翌年の確定申告までの流れは、「千葉県で空き家を売る流れ」で段階ごとに説明しています。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、国の告示で定められた標準媒介契約約款も、標準専任媒介契約約款・標準専属専任媒介契約約款・標準一般媒介契約約款の3つに分かれています[5]。宅地建物取引業法34条の2は、依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することを禁ずる媒介契約を「専任媒介契約」とし、その有効期間、指定流通機構への登録、業務の処理状況の報告を定めています[1][2]。

当サイトで整理すると、次のとおりです。

出典：宅地建物取引業法34条の2[1]、宅地建物取引業法施行規則15条の10[2]。登録の期間は、不動産会社の休業日を数えずに計算します[2]。「専属専任媒介契約」の列は、34条の2第9項の「依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約」についての定めです[1]。一般媒介契約の列と、専任媒介契約の「自分で見つけた買主との契約」の欄は、34条の2の定めが専任媒介契約と第9項の特約を対象にしていることから、当サイトで整理したものです。一般媒介契約の有効期間などの条件は、媒介契約書でご確認ください。

指定流通機構（レインズ） とは、宅地建物取引業法で「国土交通大臣が指定する者」とされている不動産情報の登録先で、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、不動産会社が物件の所在・規模・売買すべき価額などを登録することが義務付けられています（34条の2第5項）[1]。

不動産会社が受け取れる仲介手数料（媒介報酬）には、法律に基づく告示で上限が定められています[3]。国土交通省の資料では、宅地建物取引業法46条に基づく大臣告示で、依頼者に請求できる報酬額に上限が設けられていると説明されています[4]。原則として、依頼者の一方（売主または買主）から受け取れる額は、物件価格に応じて一定の料率を掛けた金額の合計以内です[3][4]。

2024年7月1日から、物件価格が800万円以下の宅地建物（「低廉な空家等」） の仲介については、媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受け取れるようになりました。上限は30万円の1.1倍（消費税込み）です[3][4]。

特例には、媒介契約のときの説明と合意が必要とされています。 国土交通省の資料では、媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることを「解釈・運用の考え方」（通達）に明記したとされています[4]。国土交通省の消費者向けページも、媒介契約の締結に際し、あらかじめ上限額の範囲内で合意しておくことが重要としています[3]。このため、説明と合意がない場合は、原則の計算による上限が基準になると考えられます。

この特例は、物件の使用の状態は問わないとされています[3]。空き家に限らず、物件価格が800万円以下の宅地建物が対象です。

令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）で、千葉県の空き家39万4,100戸を種類別に分けると、次のとおりです[6][7]。

出典：千葉県「令和5年住宅・土地統計調査 千葉県確報集計結果の概要」の結果概要（6ページ 表２－１・8ページ 表２－３）[6]。4つの区分を足すと394,000戸で、合計（394,100戸）と一致しません（理由は資料に書かれていません）。

県の資料の説明では、売却用の空き家は、新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅です。賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家は、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などです（空き家の種類の判断が困難な住宅を含みます）[6]。当サイトで計算すると、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（15万8,500戸）は、売却用の空き家（1万7,200戸）の約9倍です。

また、国土交通省の資料（令和元年空き家所有者実態調査）では、空き家を取得した経緯の54.6%が相続で、空き家の所有者の約3割は、車や電車などで1時間を超える遠方に住んでいます[8]。

以下は、特例の仕組みを説明するための想定例です。

当サイトで整理すると、仲介と買取には次のような違いがあります。「向いている人」の欄は、当サイトの考え方です。

買取の契約は、宅地建物取引業法のクーリング・オフの対象にならないと解されます。 同法37条の2のクーリング・オフは、「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について」の定めです[1]。このため、不動産会社が自ら買主となる買取の契約は、対象にならないと解されます。解約の条件は売買契約書の定めによるため、契約の前に解除や違約金の条項を確認してください。

売った後の責任（契約不適合責任）も、契約書で確認します。 売った後に建物の不具合が見つかった場合の売主の責任（契約不適合責任）と、責任を負わない旨の特約（免責特約）の有無は、売買契約書の定めによります。仕組みは「空き家を買取で売った後の売主の責任は？」で説明しています。

どちらが向いているかは、物件の状態や立地、売却を急ぐかどうかによって異なります。複数の不動産会社に相談し、条件を比べて判断することができます。

空き家を売る方法には、どんなものがありますか？

主な方法は、不動産会社の仲介で売る、不動産会社に買い取ってもらう、空き家バンクに登録する、の3つです。仲介で売る場合は、不動産会社と媒介契約を結びます[1][5]。

媒介契約は、どの種類を選べばよいですか？

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり[5]、宅地建物取引業法は、専任媒介契約について、有効期間（3か月を超えることができない）、業務の報告の頻度、指定流通機構（レインズ）への登録を定めています[1][2]。どれが向いているかは状況によるため、契約書の種類と内容を確認してから選んでください。

800万円以下の空き家でも、仲介を頼めますか？

頼めます。2024年7月1日から、物件価格が800万円以下の宅地建物（低廉な空家等）の仲介では、原則の上限を超えて、30万円の1.1倍（消費税込み）まで報酬を受け取れる特例があります[3][4]。ただし、原則を超える報酬を受けるには、媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要があるとされています[4]。特例の額は上限で、実際の額は媒介契約の前に確認します。

相続した空き家を売ると、税金の特例はありますか？

一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円（2024年1月1日以後の売却で、家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例があります[9]。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、あわせて2027年12月31日までの売却が対象です[9]。要件に当てはまるかは、税務署や税理士にご確認ください。