千葉県で相続した空き家を売る方法｜相続登記の義務化と3,000万円特別控除

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を、相続した人に変更する登記です。

法務省によると、相続登記の申請義務化は2024年（令和6年）4月1日に施行されました[1]。義務化の主な内容は次のとおりです。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」[1]

この義務は、所有権の登記名義人について相続の開始があったとき、つまり登記されている不動産についての定めです（不動産登記法76条の2第1項）[7]。登記されていない建物の扱いは「未登記の建物（家・離れ・倉庫）を相続したとき」をご覧ください。

遺産分割がまとまらないときの申出の制度（相続人申告登記）。 期限内に相続登記をすることが難しい場合に備えて、「相続人申告登記」という簡易な制度が2024年4月1日から始まっています[2]。自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを、期限内に登記官に申し出る制度です[2]。相続人の1人が単独で申し出ることもできます[2]。ただし、相続登記の義務を果たしたものとみなされるのは、申出をした相続人についてだけです。相続人の全員が義務を果たしたとみなされるには、全員がそれぞれ申し出る必要があります（連名でまとめて申し出ることもできます）[2]。また、遺産分割が成立したときは、その日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権の移転の登記を申請する義務があり、この義務は相続人申告登記では果たせません[1][2]。相続人申告登記だけでは、相続した不動産を売ることもできません[2]。

相続した空き家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります[3]。国税庁は、これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼んでいます[3]。

主な要件は次のとおりです（国税庁の記載から抜粋）[3]。

このほか、家屋について一定の耐震基準を満たすこと、または家屋を取り壊すことなどの要件があります[3][4]。要件の詳細は、国税庁のタックスアンサーでご確認ください。

相続したのがマンションの場合の、管理費の引き継ぎや登記などの確認点は、詳しくは「千葉県で相続した実家のマンションを売る方法」をご覧ください。

相続人が3人以上の場合は、控除の上限が変わります。 2024年1月1日以後の売却で、家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、控除の上限は2,000万円になります[3]。

市町村の確認書が必要です。 この特例を受けるには、物件がある市町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける手続きがあります[4]。たとえば千葉市内の物件の場合は千葉市が確認書を交付しており、発行には2〜3週間程度かかるとされています[4]。千葉県内のほかの市町村の物件は、物件がある市町村の担当窓口にお問い合わせください。

次の順番は、法務省・国税庁・市町村の情報をもとにした当サイトの整理です。

1. 誰が不動産を相続するかを決める（遺言や遺産分割による）
2. 相続登記をする（期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで（知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内）[1]）
3. 売却の方法を決める（仲介・買取・空き家バンクなど）
4. 売却する
5. 特例を使う場合は、確定申告で手続きをする

登記の手続きは法務局、税金の特例は税務署、特例の確認書は市町村が窓口です。個別の手続きについては、司法書士・税理士などの専門家にもご相談いただけます。

令和5年住宅・土地統計調査では、千葉県の空き家のうち、賃貸・売却用や別荘などを除いた空き家（県の資料では「その他の空き家」）は15万8,500戸で、2018年（平成30年）から1万4,100戸増えています[5]。

また、国土交通省の全国調査（令和元年空き家所有者実態調査）では、空き家を取得した経緯の54.6%が相続でした[6]。

以下は、制度の要件を説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

相続した空き家を売る方法には、仲介で売る方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法などがあります。仲介と買取の違いは「千葉県で空き家を売却する方法」「千葉県の空き家買取とは？」で解説しています。