未登記の建物（家・離れ・倉庫）を相続したとき｜表題登記・その後の所有権の登記・市町への届出【千葉県】

登記記録には「表題部」と「権利部」があります。 不動産登記法は、登記記録のうち表示に関する登記が記録される部分を「表題部」としています（2条7号）[1]。権利部には、所有権などの権利の権利者が記録され、その人を「登記名義人」といいます（2条11号）[1]。

表題登記は、表題部に最初にされる登記です。 表題登記は「表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記」と定義されています（2条20号）[1]。建物の表示に関する登記の登記事項には、建物の所在、家屋番号、種類・構造・床面積、附属建物があるときはその所在・種類・構造・床面積などがあります（44条1項）[1]。所有権の登記がない不動産で、表題部に所有者として記録されている人を「表題部所有者」といいます（2条10号）[1]。

この記事でいう「未登記の建物」は、表題登記がされていない建物です。 千葉地方法務局は、古い建物は建物表題登記をしていない場合があるとしています[4]。

当サイトの整理として、2つの登記の違いを表にしました。

登記されていない家屋も、課税できるものは別の台帳に登録されます。 地方税法は、登記簿に登記されている家屋以外の家屋で固定資産税を課することができるものについて、所有者の住所・氏名、所在、種類、構造、床面積、価格などを登録した帳簿を「家屋補充課税台帳」としています（341条13号、381条4項）[2]。このため、固定資産税の通知が届いている建物でも、法務局では登記されていないことがあります。

台帳の所有者と、納税義務者。 地方税法343条2項は、固定資産税の「所有者」を、登記簿または土地補充課税台帳・家屋補充課税台帳に所有者として登記・登録されている者としています[2]。山武市も、家屋の納税義務者を、不動産登記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記・登録されている人と説明しています[21]。ただし、同じ343条2項の後段は、所有者として登記・登録されている個人が賦課期日（1月1日。359条）の前に亡くなっているときなどは、賦課期日にその土地・家屋を現に所有している者を所有者とすると定めています[2]。

所有者が亡くなったときの市町村への届出（現所有者の申告など）と、固定資産税の全体のしくみは「千葉県の空き家の固定資産税」で説明しています。

当サイトの整理として、公的機関の案内から、確かめる順番を次のように並べました。

課税明細書の書式は市町村ごとに異なります。1は香取市の明細書の説明で、ほかの市町村の明細書の欄の名前や書き方は、各市町村でご確認ください[20]。

市町村への届出（固定資産税の所有者の変更）

未登記の建物の所有者が相続などで変わったときに出す届出書を案内している市町があります。たとえば成田市は、登記されていない家屋は「名義人変更届」を資産税課に出し、相続関係のわかるものなど、権利移転を確認できる書類の写しを添付するとしています[13]。千葉市は、未登記建物の場合は、各市税事務所資産税課（区ごとに東部・西部の市税事務所）に「未登記家屋納税義務者に関する届出書（名義変更）」と、所有権を証する書面を出すとしています[22]。

登記と届出を、別の方法として案内している町・市があります。 芝山町は、相続・売買・贈与などで未登記家屋の所有者が変わった場合、法務局で表示登記をするか、「未登記家屋所有者変更届」を町に出すよう案内しています[16]。船橋市も、未登記家屋の所有者の変更には、法務局で家屋の表示登記と保存登記を行う方法と、市役所で手続きする方法の2通りがあるとしています[23]。

1月1日との関係。 千葉市は、固定資産税は毎年1月1日の所有者に課税されるとしています[22]。富里市は、未登記家屋を12月末日までに登記した場合は、登記名義人へ納税通知書等が送付されるとしています[14]。届出の期限や、いつの年度から台帳の所有者が変わるかは、市町村ごとにご確認ください。

法務局での表題登記と、その後の権利の登記

相続登記との順番（千葉地方法務局の説明）。 千葉地方法務局は、未登記の建物についてはいきなり相続登記をすることはできないため、まずは建物表題登記をする必要があるとしています[4]。

表題登記と図面。 法務局は、建物を新築したときの表題登記について「図面の作成が必要となります。」とし、表題登記は土地家屋調査士に申請を依頼できるとしています[5]。法務局の登記手続案内では、不動産の表示の登記に必要となる建物図面などの各種図面について、不動産登記法令に定める一般的な作成方法の情報を提供していますが、精度の高い測量が前提になることが多いため、土地家屋調査士の関与を勧めることが多いとしています[6]。

表題登記の後の、所有権の登記。 所有権の保存の登記を申請できるのは、表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人などに限られます（74条1項）[1]。法務局の所有権保存登記の記載例は、表題登記がされているものの所有権の登記がされていない建物について、初めて所有権の登記を申請する場合のものとされています[8]。所有権の保存の登記の登録免許税は、原則として課税標準（固定資産課税台帳の価格など）の1000分の4です[9]。

免税措置の対象は土地です。 法務局の免税措置のページで、表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記の免税として書かれているのは、価額100万円以下の土地（2021年（令和3年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までの登記）です。建物は対象として書かれていません[10]。

表題登記の後に、どの権利の登記をどの順番で申請するかは、個別の事情によって変わります。法務局、土地家屋調査士、司法書士にご確認ください。登記されている土地・建物の相続登記の書類と申請の方法は「千葉県で相続登記を自分でする方法」で説明しています。

47条1項（建物の表題登記の申請）。 条文は「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」です[1]。土地については、36条が「新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」と定めています[1]。

164条1項（過料）。 36条、47条1項、57条（建物の滅失の登記）、76条の2第1項・第2項（相続登記など）をはじめとする規定による申請をすべき義務がある者が、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処するとしています[1]。

この記事で確かめられなかったこと。 相続で未登記の建物を取得した場合に47条1項がどう当てはまるか（「所有権の取得の日」をいつとみるかなど）や、47条1項の過料がどう運用されているかを説明した法務省・法務局の資料は、確認できませんでした。また、相続登記の申請義務を定める76条の2第1項は、「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」の定めです[1]。未登記の建物にこの義務がどう当てはまるかを説明した法務省の資料も、確認できませんでした。自分の建物について申請の義務や期限がどうなるかは、法務局や土地家屋調査士にご確認ください。

登記されている不動産の相続登記の義務（3年以内）と期限は「相続した空き家の手続きの期限一覧」で説明しています。

当サイトの整理として、未登記の建物について、場面ごとに登記の側（法務局）と税の側（市町村）で関係することを並べました。

解体するときの届出の例。 八街市は、未登記家屋を取り壊したときは「家屋滅失申告書」を市に出し、登記がある家屋は法務局で滅失登記を行うとしています[15]。我孫子市は、未登記の家屋を取り壊したときは課税課家屋係に問い合わせるよう案内し、法務局で滅失登記が行われた場合は市に通知が届くため連絡は不要としています[24]。多古町も、法務局で滅失登記が行われると役場に通知が届くため、その場合は家屋滅失申立書は不要としています[17]。成田市は、登記済みの家屋でも滅失登記が遅れる場合は「建物滅失届」が必要としています[13]。登記されている建物の滅失登記と、解体の補助制度は「千葉県で空き家を解体するときの補助金と手続き」で説明しています。

当サイトの整理として、窓口と専門家の役割を、法令と法務省・法務局・市町の説明から並べました。

自分で申請することもできます。 法務局は「登記申請は御自身で行うことができます。」としたうえで、難しいと感じる場合は司法書士・土地家屋調査士への依頼も検討するよう勧めています[6]。法務局は司法書士・土地家屋調査士を紹介することはできないとしており、報酬についての質問は最寄りの司法書士会または土地家屋調査士会に問い合わせるよう案内しています[6]。

成田周辺の11市町の、未登記家屋についての案内（当サイトの整理。各市町の公式ページで確認した範囲。確認日：2026年10月21日）

（出典：各市町のウェブサイト、千葉地方法務局「不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧」2024年1月4日更新。確認日：2026年10月21日）

表の並びは、当サイトが重点としている成田周辺の市町の並びで、順位ではありません。「今回確認できず」の市町にも届出の方法がある場合があります。手続きの名前・様式・添付書類は、建物のある市町の税の担当でご確認ください。松戸市・野田市・木更津市・匝瑳市の届出の例は「千葉県の空き家の固定資産税」で紹介しています。

千葉県内の未登記の建物の数を示す公的な統計は、確認できませんでした。

以下は、手続きの関係を説明するための想定例です。個別の事情によって、必要な手続きは変わります。

登記で名義を整えてから売る場合。 千葉地方法務局は、未登記の建物はいきなり相続登記をすることはできず、まず建物表題登記をする必要があるとしています[4]。表題登記の後の所有権の登記には所有権の保存の登記があり、申請できるのは表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人などです（74条1項）[1]。法務局の所有権保存登記の記載例も、表題登記がされているものの所有権の登記がされていない建物について、初めて所有権の登記を申請する場合のものとされています[8]。船橋市は、未登記家屋の所有者の変更を法務局で手続きする方法として、家屋の表示登記と保存登記を挙げています[23]。どの登記をどの順番で申請するかは、個別の事情によって変わります。法務局、土地家屋調査士、司法書士にご確認ください。

未登記のまま建物を売買する場合の扱いは、公的な資料で確認できませんでした。売り方は、次の記事で説明しています。

• 仲介・買取などの選択肢：「千葉県で空き家を売却する方法」
• 名義の確認から確定申告までの流れ：「千葉県で空き家を売る流れ」
• 相続した空き家の売却：「千葉県で相続した空き家を売る方法」

固定資産税の通知が来ているので、登記もされているのでは？

登記されていない家屋でも、固定資産税を課することができるものは家屋補充課税台帳に登録されます（地方税法341条13号、381条4項）[2]。千葉地方法務局は、相続登記を申請する前に法務局で登記事項証明書を取得して確認することを勧めており、証明書が取得できれば未登記建物ではないとしています[4]。

未登記の建物でも、そのまま相続登記はできますか？

千葉地方法務局は、未登記の建物についてはいきなり相続登記をすることはできず、まずは建物表題登記をする必要があるとしています[4]。

市町に届出をすれば、登記をしたことになりますか？

芝山町・船橋市は、法務局での登記と、町・市への届出を、別の方法として案内しています[16][23]。この記事で確かめた成田周辺の市町の届出は、いずれも各市町の固定資産税の案内の中にある手続きで[13]〜[18]、登記の窓口は法務局です[12]。

表題登記は誰に頼めますか？

法務省は、未登記建物の表題登記等について、調査・測量を必要とする申請手続の代理や書面の作成・相談を業として行えるのは土地家屋調査士に限られるとしています[7]。自分で申請することもでき、法務局の登記手続案内で一般的な図面の作成方法の情報を得られます[6]。