千葉県で空き家を売る流れ｜相談・査定から引き渡し、確定申告まで

当サイトで整理すると、仲介で売る場合の大まかな流れは次のとおりです。各段階の「確認先」は、手続きの段取りを確認する相手の例です（契約の内容の法的な判断は、弁護士などにご相談ください）。

1. 1

   名義の確認

   登記の名義を確認し、相続登記が済んでいなければ手続きする。

   確認先：法務局、司法書士

2. 2

   相談・査定

   不動産会社に相談し、売れる価格の目安を出してもらう。

   確認先：不動産会社

3. 3

   媒介契約

   売却を正式に依頼する契約を結ぶ。

   確認先：不動産会社

4. 4

   売却活動

   不動産会社が買主を探す。

   確認先：不動産会社

   ※不動産会社に買い取ってもらう場合は、この段階はありません

5. 5

   売買契約

   不動産会社が買主に重要事項を説明したうえで、売主と買主が契約する。

   確認先：不動産会社、買主

6. 6

   決済・引き渡し

   代金を受け取り、物件を引き渡す。

   確認先：不動産会社、司法書士

7. 7

   確定申告

   利益が出た場合（原則）[10]や、相続した空き家の3,000万円特別控除を受ける場合[7]に、売った年の翌年に申告する[6]。

   確認先：税務署

以下、段階ごとに確認したいことを説明します。

相続した空き家を売るときは、まず、登記の名義が亡くなった人のままになっていないかを確認します。

法務省によると、2024年4月1日から、相続（遺言を含む）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務になりました[1]。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります[1]。2024年4月1日より前の相続で登記をしていない不動産も対象で、2027年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内）に申請が必要です[1]。この義務は、所有権の登記名義人について相続の開始があったとき、つまり登記されている不動産についての定めです（不動産登記法76条の2第1項）[12]。登記されていない建物の扱いは「未登記の建物（家・離れ・倉庫）を相続したとき」をご覧ください。

相続登記の詳しい内容は、「千葉県で相続した空き家を売る方法」で説明しています。名義人の親が認知症などで判断能力を失っている場合は、「親が認知症になったら実家は売れる？」をご覧ください。

不動産会社に相談し、物件の状況を伝えて、売れる価格の目安（査定価格）を出してもらいます。査定の価格は会社によって異なるため、複数の会社に依頼して比べることができます。

古い家の場合は、建物の状態を調べる建物状況調査（インスペクション）という方法もあります。宅地建物取引業法34条の2第1項4号は、既存の建物の媒介契約書に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載することを定めています[3]。

売却を正式に依頼するときは、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります[2]。

宅地建物取引業法34条の2第3項は、専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができないとしています[3]。一般媒介契約の有効期間は、標準媒介契約約款では3か月以内とされています[2]。

仲介手数料には法律にもとづく上限があり、実際の額は媒介契約を結ぶときに決めます[5]。国土交通省は、契約の前に、上限額の範囲内で合意しておくことが重要としています[5]。費用については、「千葉県で空き家を売るときにかかる費用」で説明しています。

不動産会社が、広告や不動産情報のネットワークを使って買主を探します。専任媒介契約と専属専任媒介契約では、不動産会社は、国土交通大臣が指定した不動産情報のネットワーク（レインズ）に物件情報を登録しなければなりません[2]。

買主の候補が現れたら、内覧（物件の見学）に対応し、価格や引き渡しの時期などの条件を調整します。

売買契約の前に、不動産会社は、物件を取得しようとしている買主に対して、宅地建物取引士に、重要事項を記載した書面を交付して説明させなければならないと定められています（宅地建物取引業法35条）[4]。重要事項の説明を受けるのは買主です。売主は、説明の内容のもとになる物件の状態や不具合を、不動産会社に正確に伝えておきます。

契約書では、売却後に売主が負う責任（契約不適合責任）の範囲も確認します。建物の不具合など、知っていることは買主に伝えておきます。詳しくは「空き家を買取で売った後の売主の責任は？」で説明しています。

売買代金を受け取り、物件を引き渡します。あわせて、所有権を買主に移す登記の手続きを行います。

家財が残っている場合は、引き渡しまでに片付けが必要になることがあります。片付けについては、「千葉県で空き家の家財・不用品を処分する方法」で説明しています。

国税庁によると、土地や建物を売って、売った価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）がある場合は、原則として確定申告が必要です[10]。申告は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までに行います[6]。売った日は、原則として物件を引き渡した日で、売買契約の効力が生じた日を選んで申告することもできます[6]。

相続した空き家の3,000万円特別控除を使う場合は、確定申告が必要です[7]。添付書類として、物件がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けます[7]。この特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、2027年12月31日までの売却が対象です[7]。2024年1月1日以後の売却で、家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は、2,000万円までです[7]。

不動産会社に買い取ってもらう場合。 不動産会社が自ら買主になるため、買主を探す売却活動の段階がありません。宅地建物取引業法のクーリング・オフ（37条の2）は、「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について」の定めです[11]。このため、不動産会社が自ら買主となる買取の契約は、対象にならないと解されます。なお、国民生活センターは、高齢者の自宅の売却トラブルについて、消費者が所有する自宅を不動産業者に売却した場合はクーリング・オフできないと注意を呼びかけています[9]。詳しくは「千葉県の空き家買取とは？」をご覧ください。

空き家バンクを使う場合。 市町村の空き家バンクに物件を登録し、利用を希望する人を募ります。市町村ごとの仕組みは、「千葉県の空き家バンクとは？」と、市町村別のページでご確認ください。

令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）によると、千葉県の空き家は39万4,100戸です[8]。このうち、賃貸・売却用及び二次的住宅（別荘等）を除く空き家は15万8,500戸です[8]。

売る前の準備（家財処分や解体など）に使える市町村の補助制度は、「千葉県内の補助制度を比較する」で比べられます。

以下は、流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

当サイトで整理すると次のとおりです。「向いている人」の欄は、当サイトの考え方です。

どの方法でも、名義の確認は共通です[1]。売って利益が出た場合は原則として[10]、また相続した空き家の3,000万円特別控除を受ける場合は[7]、売った年の翌年に確定申告をします[6]。

空き家を売るとき、最初に何をすればよいですか？

登記の名義を確認します。相続した空き家で名義が亡くなった人のままなら、相続登記をします。相続登記は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務です（2024年4月1日より前の相続は、2027年3月31日まで。不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内）[1]。この義務は、登記されている不動産についての定めです（不動産登記法76条の2第1項）[12]。建物が登記されていない場合は「未登記の建物（家・離れ・倉庫）を相続したとき」をご覧ください。

媒介契約は、どの種類を選べばよいですか？

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、依頼できる会社の数や、自分で見つけた買主と契約できるか、契約の有効期間などが異なります[2]。契約書の種類と内容を確認してから選んでください。

売った後に、確定申告は必要ですか？

売って利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です[10]。申告は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までに行います[6]。相続した空き家の3,000万円特別控除（2024年1月1日以後の売却で、家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は2,000万円）を使う場合も、確定申告が必要です[7]。

買取だと、流れはどう変わりますか？

不動産会社が自ら買主になるため、買主を探す売却活動がありません。ただし、宅地建物取引業法のクーリング・オフは宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約についての定めで[11]、不動産会社が自ら買主となる買取の契約は、対象にならないと解されます。売却後の責任（契約不適合責任）の範囲は、契約書で確認します。