空き家を買取で売った後の売主の責任は？契約不適合責任と免責特約の基本【千葉県】

2020年4月1日に施行された改正民法では、それまでの「隠れた瑕疵」という表現がなくなり、売主の責任が生じる場合を「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」と定めました（民法562条1項）[1]。売主の責任は、売主と買主の間で合意された「売買契約の内容」に適合しないものを引き渡したことに対する責任として規定されています[1]。

つまり、責任の有無は、売買契約で何を約束したかが基準になります。

引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して、次のことを請求できると定められています[1][2][5]。

期間の制限があります。 種類または品質に関する不適合の場合、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、買主はこれらの請求をすることができなくなります（民法566条）[2][5]。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この1年の通知の制限は適用されません[2]。通知をした後も、一般的な消滅時効の期間内（不適合を知った時から5年、または引渡しから10年以内）に権利を行使する必要があるとされています[3]。売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合などは、通知をしていなくても、この消滅時効の期間内であれば責任を追及できるとされています[3]。

責任を負わない旨の特約は、原則として有効です。 契約不適合責任に関する民法の規定は任意規定で、当事者の合意が優先されるため、売主が契約不適合責任を負わない旨の特約も、民法上は原則として有効とされています[3]。民法572条も、売主が担保の責任を負わない旨の特約をしたときを前提に、その例外を定めています[2]。

知りながら告げなかった不具合は、免責されません。 民法572条は、売主が担保の責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知りながら告げなかった事実については、責任を免れることができないと定めています[2]。雨漏りやシロアリの被害など、売主が知っている不具合は、免責の特約を結ぶ場合でも、買主に正確に伝える必要があります。

宅地建物取引業法40条は、不動産会社（宅地建物取引業者）が自ら売主となる売買で、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の責任について、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならないと定めており、これに反する特約は無効とされています[4]。

空き家の買取は、これとは逆に、個人が売主、不動産会社が買主になる取引です。宅地建物取引業法40条は、不動産会社が「自ら売主」となる場合のルールとして定められており、個人が売主となる買取は、この条文の対象としては書かれていません[4]。個人が売主の場合の契約不適合責任については、民法の規定と、売買契約書の特約を確認します[2]。

令和5年住宅・土地統計調査では、千葉県の空き家のうち、賃貸・売却用や別荘などを除いた空き家（県の資料では「その他の空き家」）は15万8,500戸です[6]。こうした空き家では、長く住んでいないために、売主自身が建物の状態を把握しきれていない場合もあります。建物の状態を調べる方法（建物状況調査など）は、「千葉県で古い家・ボロ家を売却する方法」で解説しています。

不動産の売買で困ったときは、消費生活センターに相談することもできます。千葉県では、千葉県消費者センターが消費生活相談を受け付けています[7]。

以下は、制度の仕組みを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

契約不適合責任の特約は、仲介で個人に売る場合も、不動産会社に買い取ってもらう場合も、売買契約で定めることができます。どちらの方法でも、契約前に次の点を確認しておくと、売却後のトラブルを防ぐ判断材料になります。

• 売買契約書に、契約不適合責任についての特約があるか
• 特約がある場合、免除される範囲と、責任を負う期間
• 自分が知っている建物の不具合を、買主に伝えているか

空き家を売った後に不具合が見つかったら、売主は責任を負いますか？

引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、売主は契約不適合責任を負うことがあります（民法562条）[1][2]。責任の有無は、売買契約で何を約束したかが基準になります。

「売主は責任を負わない」という特約は有効ですか？

責任を負わない旨の特約は、民法上は原則として有効とされています[3]。ただし、売主が知りながら告げなかった不具合については、責任を免れることはできません（民法572条）[2]。

買主は、いつまで責任を追及できますか？

種類または品質の不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、請求ができなくなります（民法566条）[2]。通知をした後も、一般的な消滅時効の期間内（不適合を知った時から5年、または引渡しから10年以内）に権利を行使する必要があるとされています[3]。売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、1年の通知の制限は適用されません[2]。この場合も、通知をしていなくても、一般的な消滅時効の期間内であれば責任を追及できるとされています[3]。数量の不適合は、通知は不要で、一般的な消滅時効（知った時から5年、引渡しから10年）だけが問題になるとされています[3]。

個人が不動産会社に売る買取では、どのルールが適用されますか？

宅地建物取引業法40条は不動産会社が自ら売主になる場合のルールです[4]。個人が売主となる買取は、この条文の対象としては書かれていません。民法の規定と、売買契約書の特約を確認します[2]。