親が認知症になったら実家は売れる？成年後見と家庭裁判所の許可【千葉県】

民法は、法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とすると定めています（民法3条の2）[1]。実家の売買契約も法律行為です。このため、親が売買契約の意思表示をした時に意思能力を有しなかった場合、その契約は無効となります[1]。

親が認知症などで判断能力が欠けている状態のときは、親に代わって財産に関する法律行為を行う人として、家庭裁判所が成年後見人を選任する制度があります[2]。

成年後見制度は、認知症や知的障害などにより判断能力が不十分になった人を、家庭裁判所が選任した成年後見人等が支援する制度です[4]。法定後見制度と任意後見制度の2つがあり、法定後見制度は、判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つに分かれています[4]。

成年後見人等には、親族以外に、法律・福祉の専門家などの第三者や法人が選ばれる場合があります[4]。どの区分になるか、誰が選ばれるかは、家庭裁判所が判断します[2][4]。

2026年6月に公布された成年後見の制度の見直し（施行前）

公布済み・施行前です。いまの手続きは現行の制度です。 法務省によると、成年後見と遺言の制度を見直す「民法等の一部を改正する法律」（令和8年法律第45号）は、2026年（令和8年）6月17日に成立し、6月24日に公布されました[6]。成年後見制度の見直しの施行は、公布の日から起算して2年6か月を超えない範囲内で政令で定める日とされています（附則1条）[1][6][8]。2026年10月21日に確認した法務省のページには具体的な施行日は書かれておらず、施行日を定める政令も、この記事の調査では確認できませんでした[6]。e-Gov法令検索の民法の改正履歴でも、この法律による改正のうち、政令で定める日に施行される部分は、まだ施行されていない改正として登録されています（2026年10月21日確認）[1]。この記事の後見・保佐・補助、申立て、居住用不動産の処分の許可の説明は、2026年10月21日時点で施行されている条文と、裁判所・千葉県・法務省の案内（2026年10月12日確認。千葉県の申立先の表は2026年10月21日に開き直して確認）にもとづいています。

法務省の概要の資料で示されている主な見直し。 法務省民事局の概要の資料では、成年後見制度について次の見直しが示されています（施行は、公布から2年6か月を超えない範囲で政令で定める日）[7]。

• 後見・保佐の制度を廃止し、本人に必要な事項について代理権・取消権を付与する制度（補助の制度）に一元化する
• 事理弁識能力を欠く常況にある人は、法定の重要な財産行為の取消権の仕組み（特定補助の仕組み）を選んで利用できる
• 事理弁識能力が回復していなくても、制度の利用の必要がなくなったと家庭裁判所が認めるときは、制度の利用を終了できる
• 任意後見について、家庭裁判所が明らかに任意後見監督人による監督の必要がないと認めるときは、任意後見監督人を選任せず、家庭裁判所が直接監督できる

法務省が「法律」として掲載している条文（法律案の形式のPDF）では、改正後の民法876条の13は、補助開始の審判を受けた人の居住用の建物・敷地の売却などについて代理権を付与された補助人は、その処分をするには家庭裁判所の許可を得なければならないと定めています（まだ施行されていない条文です）[8]。

すでに後見・保佐を利用している場合、施行前に申し立てた場合。 同じ条文（法務省が掲載した法律案の形式のPDF）の附則は、施行日前に後見開始・保佐開始の審判を受けた人などに関する民法の規定の適用は、附則に特別の定めがある場合を除き、なお従前の例によると定めています（附則2条1項・3条1項）[8]。法務省の概要の資料では、利用中の後見・保佐は、基本的には現行法の内容で利用を続けられ（解任の事由と本人の意向の尊重は改正後の民法を適用）、新しい制度に移る場合は改正後の補助の制度の申立てをして、利用中の後見・保佐開始の審判は取り消され、利用を終えたい場合は後見・保佐開始の審判の取消しの申立てができるとされています[7]。また、施行日前にされた後見開始・保佐開始の審判の請求で、施行日前に審判が確定していないものは、施行日以後は改正後の補助開始の審判の請求とみなされます（附則2条8項・3条3項）[8]。施行日前に結ばれた任意後見契約には改正後の任意後見契約法が適用され、改正前の規定によって生じた効力は妨げないと定められています（附則6条1項）[8]。

自分の場合に施行の前後でどうなるかは、法務省・家庭裁判所の最新の案内や、弁護士・司法書士などの専門家にご確認ください。

裁判所・千葉県・法務省の案内を当サイトで整理すると、次のとおりです。

家庭裁判所では、家庭裁判所調査官が、申立人や本人、成年後見人の候補者に会って事情を聴くことがあり、本人の判断能力について、鑑定や医師の診断書などをもとに判断します[2]。

いまの制度では、利用を途中でやめられません。 法務省は、成年後見制度は判断能力が不十分な本人の権利を保護するための制度なので、本人の判断能力が回復したと認められる場合でない限り、制度の利用を途中でやめることはできないとしています[5]。いまの制度では、実家を売った後も、成年後見人による支援は続きます。これは現行の制度の説明です。2026年6月に公布された改正法（施行前）では、事理弁識能力が回復していなくても、制度の利用の必要がなくなったと家庭裁判所が認めるときは、制度の利用を終了できる仕組みが示されています（法務省民事局の概要の資料）[7]。施行の時期や、すでに後見・保佐を利用している場合の扱いは、上の「2026年6月に公布された成年後見の制度の見直し（施行前）」をご覧ください。

成年後見人が、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物またはその敷地を売却などするには、家庭裁判所の許可を得なければなりません（民法859条の3）[1]。保佐人・補助人が、不動産を処分する代理権を与えられて売る場合も同じです[1][3]。

裁判所は、この許可について、次のように案内しています[3]。

• 「居住用不動産」には、現に住んでいる家だけでなく、本人が病院や施設に入っていて今は住んでいないが、将来住む可能性がある場合や、入所前に住んでいた場合なども含まれる
• 家庭裁判所の許可を得ないで処分した場合、その処分は無効となる
• 処分には、売却のほか、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しなどがある

親が施設に入っていて実家が空き家になっている場合も、入所前に住んでいた家であれば、居住用不動産として許可が必要になります[3]。

任意後見制度は、本人が十分な判断能力があるうちに、将来の判断能力の低下に備えて、自ら選んだ代理人（任意後見人）と支援してもらう内容を、公証役場で公正証書による契約（任意後見契約）にしておく制度です[4]。本人の判断能力が不十分になった時に、家庭裁判所が選任する任意後見監督人の監督のもとで、任意後見人による支援を受けます[4]。

任意後見契約は、本人に十分な判断能力があることが前提です[4]。親の判断能力に不安が出てきた段階では、早めに専門家や公証役場に相談してください。

成年後見の申立ては、本人の住所地の家庭裁判所に行います[2]。千葉県は、県内の申立先を次のように案内しています[4]。

出典：千葉県「成年後見制度について」[4]（2026年10月21日に開き直して確認）

裁判所の申立書提出先一覧（千葉家庭裁判所及び管内の支部、出張所）[9]と当サイトで突き合わせたところ、申立先ごとの区域の区切りは上の表と同じでした。一覧では、郡を町村名まで書いています（例：佐倉支部の「印旛郡酒々井町、印旛郡栄町」、八日市場支部の「香取郡多古町、山武郡芝山町、山武郡横芝光町」「山武郡九十九里町」）[9]。旭市は、旧町の区域によって八日市場支部と佐原支部に分かれています[4][9]。

一覧の市川出張所の行の備考には、「訴訟の申立書提出先は千葉家裁本庁です。手続は千葉家裁本庁で進められます。」と書かれています[9]。この備考が成年後見の申立てにどう当てはまるかは、一覧からは読み取れません。市川市・船橋市・浦安市に住む人について申し立てる場合は、申立ての前に、市川出張所または千葉家庭裁判所でご確認ください。

千葉県は、成年後見人等の紹介や手続の支援、相談を行う団体として、千葉県弁護士会、成年後見センター・リーガルサポート千葉県支部、千葉県社会福祉士会の権利擁護センター「ぱあとなあ千葉」などを、また任意後見契約の相談先として千葉公証人会を案内しています[4]。法務省は、成年後見制度について分からないことがあるときの相談先として、各市町村の地域包括支援センターも挙げています[5]。

以下は、制度の仕組みを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

成年後見人が居住用不動産を売るための許可の申立てでは、売却する場合、不動産業者が作成した査定書などを、処分の必要性を証する資料として提出します[3]。空き家の売り方には、次のような方法があります（当サイトの整理）。

売り方の違いは「千葉県で空き家を売却する方法」、買取と仲介の違いは「千葉県の空き家買取とは？」で解説しています。

親が認知症になったら、実家はもう売れませんか？

親が契約の意思表示をした時に意思能力を有しなかった場合、その契約は無効です[1]。親の判断能力が欠けている状態の場合は、家庭裁判所が選任した成年後見人が親に代わって売ることができます[2]。親の居住用の家を売るには、家庭裁判所の許可が必要です[3]。

親が施設に入っていて、実家に住んでいない場合も許可が必要ですか？

裁判所は、居住用不動産には、本人が病院や施設に入所しているため現在は住んでいないが、入所前に住んでいた場合なども含むと案内しています[3]。

成年後見の申立てにかかる費用はいくらですか？

申立手数料として収入印紙800円分、登記手数料として収入印紙2,600円分、連絡用の郵便切手が必要です。鑑定が必要な場合は、その費用を申立人が負担することがあります[2]。

成年後見の制度が変わると聞きました。いまの申立ては、どの制度で行いますか？

2026年6月24日に公布された改正法（令和8年法律第45号）は、後見・保佐の制度を廃止して補助の制度に一元化する内容ですが、成年後見制度の見直しの施行は、公布の日から起算して2年6か月を超えない範囲内で政令で定める日とされ、2026年10月21日時点では施行されていません[1][6][7]。施行日を定める政令は、この記事の調査では確認できませんでした[6]。いまの申立ては、この記事で説明している現行の制度（後見・保佐・補助）の手続きです[1][2]。施行日前にされた後見開始・保佐開始の審判の請求で、施行日前に審判が確定していないものは、施行日以後は補助開始の審判の請求とみなされます（附則2条8項・3条3項）[8]。