千葉県で市街化調整区域の空き家を売る方法｜建築の制限と確認先

都市計画法7条は、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることを定めています[1]。

当サイトでは、個別の土地がどちらの区域にあるかは確認していません。土地がある市町村の窓口にお問い合わせください。

都市計画法43条1項は、市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、都道府県知事の許可を受けなければ、農業・林業・漁業の用に供する建築物やこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物、公益上必要な建築物（同法29条1項2号・3号に規定する建築物）以外の建築物を新築したり、建築物を改築・用途の変更によってそれら以外の建築物にしたりしてはならないと定めています[2]。都市計画事業として行うもの、非常災害のため必要な応急措置として行うもの、仮設建築物の新築、通常の管理行為・軽易な行為などで政令で定めるものなどは、同項のただし書きで除かれています[2]。

千葉県も、市街化調整区域での開発行為、建物の建築、既存の建物の用途の変更は、特定の場合を除き禁止されていると案内しています[3]。また、市街化調整区域では、開発の面積にかかわらず、開発行為に許可が必要です[3]。

そのため、市街化調整区域の空き家は、次の点が売却に影響することがあります。

• 買主が、建物を建て替えられるかどうか
• 買主が予定している建物の使い方が、都市計画法43条の許可の対象（改築・用途の変更など）に当たるかどうか

買主が予定している使い方が用途の変更に当たるかどうかは、当サイトでは判断していません。許可が必要か、許可を受けられる見込みがあるかとあわせて、市町村・県の許可の窓口にご確認ください。

千葉県によると、開発許可などを行う窓口は、市町村によって異なります[4]。

千葉県は、「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」で、市街化調整区域での建築などの許可の基準を定めています[3]。詳しい基準は、県の「開発許可制度の解説」で案内されています[3]。

令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在）によると、千葉県の空き家は39万4,100戸で、そのうち「その他の空き家」は15万8,500戸です[5]。市街化調整区域にある空き家の数を示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。

市町村ごとの空き家の数や、空き家バンク・補助制度は、市町村別のページでご確認いただけます。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

市街化調整区域の空き家を手放す方法を、当サイトで整理すると次のとおりです。

どちらの方法でも、許可の窓口で確認した内容を不動産会社に伝えたうえで、条件を比べます。建て替えが難しい土地については、「千葉県の再建築不可物件を売却する方法」もご覧ください。

市街化調整区域の空き家は、売ることができますか？

都市計画法43条が許可の対象としているのは、建物の新築・改築・用途の変更などで、売買そのものを禁じる規定ではありません[2]。ただし、市街化調整区域では、建物の新築や、改築・用途の変更に原則として許可が必要です[2][3]。買主が予定している建て替えや使い方が許可の対象に当たるかどうかが売却に影響することがあるため、市町村・県の許可の窓口に先に確認します[4]。個別の売買の条件については、専門家にご相談ください。

自分の土地が市街化調整区域かどうかは、どう調べますか？

当サイトでは、個別の土地の区域は確認していません。土地がある市町村の窓口にお問い合わせください。市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められています[1]。

千葉県では、どこに相談すればよいですか？

千葉市・船橋市・柏市など20市は市が、それ以外の市町村は県が許可を行います[4]。県が許可を行う市町村では、開発区域の面積が1万㎡未満なら地域の土木事務所が窓口です[4]。