千葉県で共有名義の空き家を売る方法｜共有者の同意と持分の扱い

共有とは、一つの不動産を複数人で所有している状態です。相続した空き家については、「千葉県で相続した空き家を売る方法」もご覧ください。

民法249条は、各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用ができると定めています[6]。共有物を使う共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して、自分の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います[6]。

共有物に関する行為は、内容によって、必要な同意が分かれています。民法の条文（251条・252条）を当サイトで整理すると、次のとおりです。

ただし、管理の決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その共有者の承諾が必要です（民法252条3項）[2]。また、共有者は、民法252条1項から3項の規定（持分の価格の過半数による決定など）により、建物の賃借権等については3年など、同条4項が定める期間を超えない賃借権等を設定できます[2]。

どの行為にあたるかの判断に迷う場合は、専門家にご確認ください。

相続した空き家で、遺産分割がまだの場合。 民法258条の2第1項は、共有物の全部またはその持分が相続財産に属する場合に、共同相続人の間でその共有物（または持分）について遺産の分割をすべきときは、裁判所による共有物の分割（民法258条）をすることができないと定めています[10]。この場合は、相続人の協議で遺産を分割し、協議が調わないとき、または協議ができないときは、各共同相続人が家庭裁判所に遺産の分割を請求できます（民法907条1項・2項）[11]。

ただし、共有物の持分が相続財産に属する場合で、相続開始の時から10年を経過したときは、相続財産に属する共有物の持分について、裁判所による共有物の分割ができます（民法258条の2第2項）[10]。その持分について遺産の分割の請求があり、相続人が共有物の分割をすることに異議の申出をしたときは除かれます。この異議の申出は、共有物の分割の請求を受けた裁判所から請求があった旨の通知を受けた日から2か月以内に、その裁判所にしなければなりません（同条2項ただし書き・3項）[10]。一方、法務省の資料は、10年を経過した後も、分割の方法は基本的に遺産分割であって、共有物分割ではない（裁判手続は家庭裁判所の管轄）と説明しています[14]。この記事では条文と法務省の説明の両方を記載しています。個別の事案でどの手続きになるかは、弁護士などの専門家にご確認ください。遺産分割の調停・審判の申立てや10年のルールは「遺産分割がまとまらない空き家はどうなる？」で説明しています。

遺産の分割をすべき場合に当たらない共有の場合。 遺産分割で共有にすると決めた後や、相続以外の理由（共同での購入など）で共有している場合は、これに当たると解されます。共有物の分割について、共有者間で協議が調わないとき、または協議ができないときは、その分割を裁判所に請求できます（民法258条1項）[3]。

裁判所は、次の方法で共有物の分割を命じることができます（同条2項）[3]。

• 共有物の現物を分割する方法
• 共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部または一部を取得させる方法

これらの方法で分割できないとき、または分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は競売を命じることができます（同条3項）[3]。

民法251条1項は、共有物に変更（形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）を加えるには他の共有者の同意が必要と定めています[1]。条文に「売却」とは書かれていませんが、共有の不動産全体の売却は、この「変更」（処分を含む）にあたるものと解され、共有者全員が売主として加わる形で進めることになります。

民法206条は、所有者は法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利を有すると定めています[7]。この規定から、共有者は自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに譲渡できると解されます。

ただし、持分を第三者（買取業者を含みます）に譲渡すると、その第三者が新たな共有者になります。民法256条1項は、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めており（5年以内の不分割の合意をしている場合を除く）[9]、協議が調わないときは、裁判所に分割を請求できます（民法258条1項）。裁判所は、現物の分割、持分の取得、競売を命じることがあります（同条2項・3項）[3]。そのため、他の共有者は、持分を譲り受けた第三者から、共有物の分割の協議や請求を受けることがあります。

持分を売る人にとっては、家族や親族など、ほかの共有者との関係に影響します。ほかの共有者の立場の人にとっては、見知らぬ第三者と共有することになる可能性があります。持分の譲渡は、事前に専門家へ相談することが重要です。

共有者が他の共有者を知ることができない、またはその所在を知ることができないときについて、民法には次の制度があります。

共有物の変更・管理の裁判。 所在等が分からない共有者以外の共有者の同意で、共有物に変更を加えられる旨の裁判（民法251条2項）や、管理に関する事項を決められる旨の裁判（民法252条2項）を、裁判所に請求できます[1][2]。

持分の取得（民法262条の2）。 所在等が分からない共有者の持分を、請求した共有者に取得させる旨の裁判を、裁判所に請求できます。この場合、持分を取得された共有者は、その持分の時価相当額の支払いを請求できます[4]。ただし、次の場合は、裁判所はこの裁判をすることができません[4]。

• その不動産について共有物分割の請求または遺産の分割の請求があり、かつ、所在等が分からない共有者以外の共有者が、持分の取得の請求を受けた裁判所に、この裁判をすることについて異議がある旨を届け出たとき（民法262条の2第2項）
• 所在等が分からない共有者の持分が相続財産に属する場合（共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る）で、相続開始の時から10年を経過していないとき（同条3項）

持分の譲渡権限の付与（民法262条の3）。 所在等が分からない共有者以外の共有者の全員が、特定の者に対して持分の全部を譲渡することを停止条件として、請求をした共有者に、所在等が分からない共有者の持分をその特定の者に譲渡する権限を付与する旨の裁判を、裁判所に請求できます。この場合も、所在等が分からない共有者の持分が相続財産に属する場合（共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る）で、相続開始の時から10年を経過していないときは、裁判はできません[5]。

これらの制度を使えるかどうかは、個別の事情によって異なります。手続きについては、弁護士・司法書士にご相談ください。

共有名義の空き家が県内にどのくらいあるかを示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。

空き家の数は、千葉県が公表している令和5年住宅・土地統計調査の結果で確認できます。詳しくは「千葉県の空き家は約39万4千戸｜市町村別の空き家数・空き家率【令和5年調査】」をご覧ください。

以下は、制度の仕組みを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

当サイトで整理すると、次のとおりです。「向いている人」の欄は、当サイトの考え方です。

どの方法が向いているかは、共有者の人数や持分の割合、共有者間の関係によって異なります。登記記録で共有者と持分を確かめたうえで、個別の事情は司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

共有名義の空き家は、自分だけで売れますか？

民法251条1項は、共有物に変更（形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）を加えるには他の共有者の同意が必要と定めています[1]。共有の不動産全体の売却は、この「変更」にあたるものと解され、共有者全員の同意が必要になります。自分の持分だけであれば、民法206条の所有者の処分権から、単独で譲渡できると解されます[7]。共有者の間で話し合いがまとまらないときは、共有物の分割について、裁判所に分割を請求できます[3]。ただし、相続人どうしの共有で、まだ遺産の分割をすべきときは、裁判所による共有物の分割はできず（民法258条の2第1項）[10]、遺産分割の協議・家庭裁判所への遺産の分割の請求になります（民法907条）[11]。相続開始から10年を経過したときの例外（民法258条の2第2項）は「共有物の持分が相続財産に属する場合」の定めで、法務省の資料は、10年を経過した後も分割の方法は基本的に遺産分割であって共有物分割ではないと説明しています[10][14]。個別の事情については、司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

自分の持分だけを売ることはできますか？

民法206条の所有者の処分権から、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに譲渡できると解されます[7]。ただし、持分を譲り受けた第三者（買取業者を含みます）も共有者となるため、他の共有者は、その第三者から共有物の分割の協議や請求を受けることがあります[9][3]。譲渡の条件や、譲渡した後の他の共有者との関係は、個別の事情で異なります。司法書士・弁護士などの専門家や、法テラスなどの公的な相談窓口[8]にご確認ください。

共有者の一人と連絡がつかない場合は、どうなりますか？

要件を満たせば、裁判所の手続きで、その共有者の持分を取得したり（民法262条の2）、持分を譲渡する権限の付与を受けたりできます（民法262条の3）[4][5]。持分が相続財産に属する場合（共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る）で、相続開始の時から10年を経過していないときは、これらの裁判はできません[4][5]。民法262条の2の裁判は、共有物分割の請求などがあり、他の共有者が異議を届け出たときにもできません[4]。