千葉県で訳あり物件を売る方法｜種類ごとの確認先と、買取を相談する前に知っておきたいこと

売りにくい事情は、物件ごとに異なります。主な種類と、売る前に確認することを当サイトで整理すると、次のとおりです。詳しい内容は、それぞれの記事で解説しています。

一つの物件に、複数の事情が重なることもあります。たとえば、相続した空き家が共有名義で、かつ再建築不可、という場合です。どの事情に当たるかは、次の確認先で確かめます。

当サイトで整理すると、次のとおりです。

訳あり物件も、売り方は大きく分けて「仲介」と「買取」です。当サイトで整理すると、次のとおりです。

買取の仕組みと注意点は「千葉県の空き家買取とは？仲介との違いと注意点」で詳しく解説しています。訳あり物件の買取に対応しているかどうか、どの事情に対応しているかは、事業者ごとに異なるため、相談するときに確認します。

1. 宅地建物取引業の免許を確認する。 宅地建物取引業を営むには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です（宅地建物取引業法3条）[7]。相談する事業者の免許は、国土交通省の検索システムで確認できます[8]。

2. 売買契約の条件を確認する。 民法は、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないときは、買主は売主に履行の追完（修補など）を請求できると定めています（562条1項）[9]。売却後に不具合が見つかった場合の売主の責任（契約不適合責任）と、責任を負わない特約の有無は、売買契約書で確認します。詳しくは「空き家を買取で売った後の売主の責任は？」をご覧ください。

3. 知っている事情を告げなかった場合の扱いを知っておく。 売主が不具合を知りながら買主に告げなかった場合は、責任を免除する特約があっても、その責任を免れることはできません（民法572条）[9]。事故物件については、国土交通省のガイドラインで、媒介する宅地建物取引業者は、売主に告知書などへの記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされています。ガイドラインは、売主は把握している事実を買主に告知する必要があり、告知すべき義務の有無は過去の裁判例で信義則上判断されているとし、民事上の責任は個別に判断されるとしています。また、経過した期間や死因に関わらず、買主から事案の有無について問われた場合などは、宅地建物取引業者は告げる必要があるとしています[4]。

4. 1社だけで決めず、条件を比べる。 買取の価格や条件は事業者ごとに異なります。複数の事業者の説明を比べ、納得してから契約します。契約を急がされたり、説明が分かりにくかったりする場合は、消費生活センターに相談できます[10]。

令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）によると、千葉県の空き家は39万4,100戸です[11]。このうち、賃貸用・売却用や別荘などの二次的住宅を除いた「その他の空き家」は15万8,500戸です[11][17]。

共有名義や再建築不可など、事情ごとの空き家の数を示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。空き家率や市町村別の空き家の数は「千葉県の空き家は約39万4千戸｜市町村別の空き家数・空き家率【令和5年調査】」をご覧ください。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

当サイトで整理すると、次のとおりです。「向いている人」の欄は、当サイトの考え方です。

どの方法が向いているかは、物件の事情や、売却を急ぐかどうかによって異なります。まず、物件にどの事情があるかを確認し、必要に応じて専門家に相談してから、売り方を比べることをおすすめします。

訳あり物件でも売れますか？

事情によって、確認や手続きが必要になります。共有名義の場合は、他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることができないという民法の定めや、協議が調わないときの共有物の分割の請求が関係します[1]。相続人どうしで遺産の分割をすべき共有は、裁判所による共有物の分割はできず、家庭裁判所への遺産の分割の請求などになります（民法258条の2第1項）[1]。相続開始から10年を経過したときの例外（同条2項）は「共有物の持分が相続財産に属する場合」の定めで、法務省の資料は、10年を経過した後も分割の方法は基本的に遺産分割であって共有物分割ではないと説明しています[1][18]。共有の不動産全体の売却は、この「変更」にあたるものと解され、共有者全員の同意が必要になります。自分の持分だけであれば、民法206条の所有者の処分権から、単独で譲渡できると解されます[15]。借地権が賃借権の場合は、賃借権を譲り渡すのに地主の承諾が必要です[13]。再建築不可の物件（都市計画区域・準都市計画区域内で接道義務を満たさない土地の建物）は、原則として建て替えができないことを前提に売ることになります（建築基準法43条1項・41条の2）[3]。売れるかどうか、どのような条件になるかは、物件ごとに異なります。

事故物件であることは、買主に伝える必要がありますか？

国土交通省のガイドラインは、宅地建物取引業者（不動産会社）が買主に告げるべき人の死の範囲についての考え方を示しています。宅地建物取引業者は、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてもよいとされていますが、特殊清掃などが行われた場合はこの扱いではなく、また、経過した期間や死因に関わらず、買主から事案の有無について問われた場合などは告げる必要があるとされています[4]。売主については、ガイドラインは、把握している事実を買主に告知する必要があり、告知すべき義務の有無は過去の裁判例で信義則上判断されているとし、紛争になった場合の民事上の責任は個別に判断されるとしています[4]。個別の事案で告知が必要かどうかの法律上の判断は、弁護士などにご相談ください。詳しくは「千葉県の事故物件を売却する方法」をご覧ください。

買取を依頼する事業者は、どう確認すればよいですか？

宅地建物取引業の免許は、国土交通省の検索システムで確認できます[8]。そのうえで、売買契約の条件、特に売却後の責任の範囲を確認し[9]、複数の事業者の説明を比べてから判断します。