住所変更登記の義務化（2026年4月から）｜期限・過料【千葉県】

所有者の住所・氏名が変わったら、2年以内に変更登記を申請します。 不動産登記法76条の5は、所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったときは、その登記名義人が、変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければならないと定めています[2]。この規定は2026年（令和8年）4月1日に施行されました[1]。

• 対象は個人と法人の両方です。個人は住所・氏名の変更、法人は本店所在地・社名の変更が当たります[3]。
• 法務省は、相続登記と住所等変更登記がされていないことが所有者不明土地の主な原因であるとして、令和3年の法改正で、それまで任意だったこれらの登記を義務にしたと説明しています[1]。

義務を負うのは、登記に所有者として記録されている人です。 76条の5の義務者は「所有権の登記名義人」です[2]。相続した家の名義が亡くなった人のままの場合は、相続人には相続登記の申請義務（不動産登記法76条の2第1項）があります[2][10]。相続登記の義務は「千葉県で相続登記を自分でする方法」「相続した空き家の手続きの期限一覧」で説明しています。

2026年4月1日より前の変更も対象

2026年4月1日より前の変更の期限は、民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項によるものです[1]。

過料は、催告を受けても申請しない場合

正当な理由がないのに申請を怠った場合は、5万円以下の過料の適用対象になります（不動産登記法164条2項）[1][2]。金額は、5万円以下の範囲で裁判所が決めます[3]。

法務省は、登記官が義務違反を把握しても、直ちに裁判所に通知するわけではないと説明しています[1]。法務省のQ&Aでは、次の流れが示されています[3]。

1. 登記官が義務違反を把握し、申請するよう催告書を送る
2. 期限内に登記や申出がなければ、登記官が裁判所に通知する（本人から事情の説明を受けて「正当な理由」があると認めた場合は通知しない）
3. 裁判所が要件に当たるかを判断し、過料を科する裁判をする

登記官が違反を把握するきっかけの例として、法務省は、表示に関する登記の申請で名義人の住所等が登記記録と合わない場合や、住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）の照会で変更が分かったのに、職権による変更登記を拒んだり回答しなかったりした場合を挙げています[1][3]。

「正当な理由」の例（法務省のQ&Aより）[3]

• 検索用情報の申出（法人は会社法人等番号の登記）がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
• 行政区画の変更などで住所が変わった場合
• 義務を負う人自身に重病などの事情がある場合
• 義務を負う人がDV被害者等で、生命・身体に危害が及ぶおそれがあり、避難を余儀なくされている場合
• 義務を負う人が経済的に困窮していて、登記の費用を負担する能力がない場合

これら以外でも、個別の事情によって正当な理由と認められることがあるとされています[3]。自分の事情が当たるかは、法務局にご確認ください。

法務局が職権で変更登記をする仕組みです。 不動産登記法76条の6は、登記官が、所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合に、職権で変更の登記をすることができると定めています。名義人が個人の場合は、本人の申出があるときに限られます[2]。法務省は、この仕組みを「スマート変更登記」と呼んでいます[4]。

個人の場合の流れ[4][5]

1. 法務局に「検索用情報の申出」をする（氏名、氏名のふりがな、住所、生年月日、メールアドレス。2026年（令和8年）10月5日以降の申出は国籍等も）
2. 法務局が、約2年に1回程度、住基ネットで住所・氏名の変更を照会する
3. 変更が見つかると、法務局から意思確認通知が届く（メールアドレスを出していればメール、なければ住基ネットで確認した最新の住所に封書）
4. 通知を受け取ってから1か月以内に、オンラインか書面で、職権での変更登記を希望すると回答する
5. 法務局が審査して登記する

法務省は、検索用情報の申出を済ませておけば、義務化の後も義務違反に問われることがなくなるとしています[5]。申出をする前に引っ越していた場合も、スマート変更登記の対象になります[3]。

申出のしかた

• すでに所有者として登記されている人の申出は、押印・電子署名が不要で、登録免許税等の費用はかかりません。添付書面は、多くの場合、運転免許証やマイナンバーカードなどの写しだけです[5]。
• 登記の氏名・住所が変わった経緯を住基ネットで確認できない場合は、戸籍の附票などの書類が必要です。変更日が2010年（平成22年）10月5日以降であれば、原則として書類の提出は不要とされています[5]。
• 職権による変更登記の対象は、申出をした不動産に限られます。ほかに持っている不動産も、改めて申出をすると対象にできます[5]。管轄の違う複数の不動産は、いずれか1つの法務局にまとめて申出できます[4][5]。

スマート変更登記の注意点

• 個人のスマート変更登記で登記がされるのは、2026年（令和8年）12月中旬以降です[3]。令和8年度の対象は、令和8年（2026年）3月31日までに検索用情報の登録が完了した人で、それより後に登録が完了した人には、令和9年度以降に意思確認通知が送られます[3]。
• 法務省側で決めたスケジュールで行うため、意思確認通知のとき以外に、個別にスマート変更登記をしてもらうことはできません。急ぐ場合は、自分で住所等変更登記を申請する必要があります[3]。
• 登記される住所は、法務局が住基ネットを照会した時点のものです。その後に引っ越した場合は、最新でない住所が登記されることがあります[3]。
• 海外に住んでいる人は、スマート変更登記の対象になりません。変更の日から2年以内に、自分で申請します[4][5]。
• 法人は、不動産の登記に会社法人等番号が登記されていることが必要です。すでに所有者として登記されている法人は「会社法人等番号の申出」をします[4]。

申請先は、不動産のある地域を管轄する法務局です。 千葉県内の管轄は「千葉県のデータ」の表のとおりです[11]。申請書の様式・記載例は、法務局の「不動産登記の申請書様式について」のページに、住所移転、住居表示の実施、氏名変更、住所と氏名の両方の変更などの場合ごとに掲載されています[8]。手引き（一戸建て編・マンション編）は、法務局の「登記されている住所・氏名に変更があった方へ」のページにあります[6]。

オンラインで申請する場合[7]

• 個人が申請するには、マイナンバーカードの電子証明書と、ICカードリーダライタが必要です。
• 住民票コードを提供すると、添付情報が不要になり、オンラインで手続を完結できる場合があります。
• 住民票コードで住所の移転の経緯を証明できない場合は、住民票の写しや戸籍の附票の写しなどを書面で出します。書面は、オンライン申請の受付の日から2日以内（初日、休日等を除く）に法務局に届くようにします。
• 登録免許税は、電子納付か、収入印紙等で納めます。

登録免許税。 住所・氏名の変更の登記の登録免許税は、不動産（土地または建物）1個につき1,000円です[12][13]。法務局の記載例では、土地1個と建物1個の申請で2,000円とされています[12]。登録免許税法の別表第一は、登記事項の変更の登記などの税率を、不動産の個数1個につき1,000円と定めています（第一号（十四））[9]。住居表示の実施に伴って住所の表示を変更する場合は、非課税です[13]。登録免許税法5条4号は、住居表示の実施・変更に伴う登記事項の変更の登記について、そのことを証する書類を添付して受ける場合に、登録免許税を課さないと定めています[9]。

代理を頼む場合。 住所等変更登記の申請の代理や書類の作成ができるのは、司法書士と弁護士に限られています[4]。

相談先。 法務省は、相談先として、法務局（予約制の手続案内）と司法書士・司法書士会を挙げています[3]。千葉地方法務局の予約制の登記手続案内の内容は「千葉県で相続登記を自分でする方法」で説明しています。

相続した家では、2つの義務が順番に関わることがあります。 名義が亡くなった人のままなら、まず相続登記の義務があります[10]。相続登記の申請書にふりがな・生年月日・メールアドレスなどを書くと、検索用情報の申出ができます[4][5]。相続登記で名義人になった後に引っ越して住所が変わった場合は、住所変更登記の義務の対象になります[2]。

急ぐ場合は、自分で申請します。 法務局は、速やかに住所等変更登記をするには、従来どおり登記申請が必要だとしています[6]。スマート変更登記は、意思確認通知のとき以外に個別に行うことはできません[3]。

スマート変更登記の手続中は、登記事項証明書が取れない期間があります。 各法務局が通知を受けてから登記が完了するまでの間は、対象の不動産の登記事項証明書などを取得できません[4]。職権での登記を希望すると回答した後は、完了まで中断・中止できません[3]。売却の準備で登記事項証明書が必要になる時期と重ならないか、法務局にご確認ください。

売却に向けて、いつ・どの登記をするかは、事情によって変わります。自分のケースの判断は、法務局の登記手続案内や司法書士・弁護士にご相談ください。

千葉地方法務局の不動産登記の管轄（千葉地方法務局「不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧」ページの更新日 2024年1月4日）[11]

成田市の一部（旧大栄町・旧下総町の一部の大字）は香取支局の管轄です。どの大字が当てはまるかは、千葉地方法務局の管轄区域一覧でご確認ください[11]。検索用情報の申出は、管轄の違う複数の不動産について、いずれか1つの法務局にまとめてできます[5]。

（出典：千葉地方法務局「不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧」。確認日：2026年10月17日）

千葉県内での住所変更登記の件数などの統計は、確認できませんでした。

以下は、制度の当てはめ方を説明するための想定例です。個別の事情によって、必要な手続きは変わります。

空き家の売り方は、次の記事で説明しています。

• 仲介・買取などの選択肢：「千葉県で空き家を売却する方法」
• 名義の確認から確定申告までの流れ：「千葉県で空き家を売る流れ」
• 相続した空き家の売却：「千葉県で相続した空き家を売る方法」

2026年4月より前に引っ越して、登記の住所を変えていません。すぐに過料になりますか？

2026年4月1日より前の変更は、2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をすればよいとされています[1][3]。過料は、登記官から催告を受けても、正当な理由なく期間内に申請・申出をしなかった場合に、裁判所の判断で科されるものです[1][3]。

検索用情報の申出をすれば、すぐに登記の住所が変わりますか？

申出をしてすぐに登記されるわけではありません。個人のスマート変更登記で登記がされるのは2026年（令和8年）12月中旬以降で、法務局から意思確認通知が届き、希望すると回答した後です[3]。急ぐ場合は、自分で変更登記を申請する必要があります[3]。

住所変更登記を、司法書士・弁護士以外に頼めますか？

法務省は、住所等変更登記の申請の代理や書類の作成ができるのは、司法書士と弁護士に限られていると説明しています[4]。