成田市の市街化調整区域にある空き家｜建て替え・用途変更の許可と地区計画運用基準【千葉県】

成田市によると、成田市の都市計画区域は次の2つに分かれています[6]。

都市計画法34条（開発許可の立地基準）と43条（開発許可を受けた土地以外での建築などの制限）は、条文上、市街化調整区域を対象としています[1]。成田市の地区計画運用基準も、対象区域を「成田都市計画区域に含まれる市街化調整区域全域」としています[17]。そのため、まず、家・土地が成田都市計画区域の市街化調整区域にあるのか、下総大栄都市計画区域にあるのかを確かめます。成田市は、用途地域などの都市計画情報を「なりた地図情報」で確認できるとしています[6]。当サイトでは、個別の土地がどの区域にあるかは確認していません。

千葉県は、市街化調整区域での開発行為、建築物の建築、すでにある建築物の用途の変更は、特定の場合を除き禁止されていると案内しています[3]。千葉県によると、成田市は、市が開発許可などを行う「市所管区域」で、相談先は成田市 都市部 都市計画課です[4]。開発許可を受けた土地以外での建築などの許可（都市計画法43条1項）も、成田市は事務処理市として、市の開発担当の窓口で受け付けます[5]。成田市のページでは、開発許可の申請の提出先は市役所5階の都市計画課 開発指導係とされています[7]。

成田市の手引きでは、43条1項の許可の標準処理期間は30日以内、千葉県開発審査会に諮問するもの（施行令36条1項3号ホ）は60日以内とされています。目安であり、書類の修正などにかかる日数は含まれません[19]。開発審査会について、成田市は千葉県開発審査会に付議するとしています[18]。

千葉県全体で、どの市が許可を行うかは「千葉県で市街化調整区域の空き家を売る方法」で説明しています。

43条の許可。 都市計画法43条1項は、市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、都道府県知事の許可を受けなければ、建物を新築したり、改築や用途の変更によって法律で定める建物以外の建物にしたりしてはならないと定めています[1]。法律で定める建物とは、29条1項2号・3号の建築物で、2号は農業・林業・漁業の用に供する政令で定める建築物と、これらの業務を営む人の居住の用に供する建築物、3号は駅舎などの鉄道の施設・図書館・公民館・変電所など公益上必要な建築物のうち政令で定めるものです[1]。成田市の手引きでは、市長の許可を受けなければ、これら以外の建築物を新築したり、建築物を増築・改築・用途変更してこれら以外の建築物にしたりしてはならないと説明されています[19]。

許可の基準。 43条1項の許可の基準は、33条・34条の開発許可の基準の例に準じて政令で定めるとされています（43条2項）[1]。政令（都市計画法施行令36条1項3号）は、建物が、34条1号〜10号の建築物であること、34条11号の条例で指定された区域内で条例で定める用途に当たらないこと、条例で区域・目的・用途を限ったものであること、あらかじめ開発審査会の議を経たものであることなどの、いずれかに当たることを求めています[2]。成田市の手引きは、この運用を34条の基準の運用に準じて扱うとしています[19]。

34条の主な号は次のとおりです[1]。

許可が要らない小さな行為。 43条1項5号は「通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの」を許可の対象から除いています[1]。政令（都市計画法施行令35条）には、次のものなどが定められています[2]。

• 既存の建築物の敷地内で行う、車庫・物置その他これらに類する附属建築物の建築[2]
• 建築物の改築または用途の変更で、それに係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの[2]

成田市の手引きは、条例6条3号（34条12号）の審査基準のなかで、既存の建築物の建て替えを次のように扱っています[18]。

• 対象は、線引きの日より前から建っている専用住宅、または建築確認などを受けて建てられた専用住宅[18]
• 敷地を変更しない（分割・追加・交換がない。ただし、道路のための後退や公共用地の提供など、やむを得ない事情で敷地が減る場合を除く）こと、増改築の前と同じ用途（従前から専用住宅）であること、規模・構造・設備が従前と比べて過大でなく、かつ、周辺の土地利用の状況からみて適切であること[18]
• 建て替え後の床面積の合計が、従前の床面積の合計の1.5倍以下で、構造・用途がほぼ同じなら、43条の許可を要しない「改築」とする[18]

手引きには、同じ敷地・同じ用途での既存の適法な建築物の増改築について、次の表があります[18]。

専用住宅以外の建物を増改築して専用住宅にする場合は、34条14号によるとされています[18]。千葉県開発審査会の提案基準6は、用途変更を伴わない既存の適法な建築物の増改築について、敷地は原則として既存の敷地、規模は原則として既存の延べ面積の2倍までとしています[20]。

また、建築確認を受けるときは、計画が43条1項などに適合していることの証明書の交付を市長に求めることができ、手引きの「証明書交付の例」には、用途変更を伴わない、延べ面積1.5倍以内の既存の適法な建築物の増改築が挙げられ、近接した時期に行われる増改築は一体のものとみなすとされています[19]。証明書と申告書のどちらが必要かは、建築確認の窓口に事前に確かめるよう書かれています[19]。

農家住宅などの扱い。 手引きは、43条の用途変更の判断について、第14の(4)を参照するとしています[19]。そこでは、農家住宅・親族住宅など属人要件で許可されたものは、建築基準法上は同じ用途でも、原則として「予定建築物等の用途」の範囲に含まれないとされています[19]。千葉県開発審査会の提案基準6の2は、「既存適法建築物の使用者属性の変更に伴う用途変更等」として、建築後10年以上たった農林漁業者の居住用住宅（29条1項2号）や、34条12号・14号で許可された分家住宅などを、一戸の専用住宅に用途変更するものを対象とし、申請人は現に建築物を所有し居住している者であることとしています（申請者の死亡、破産など真にやむを得ない場合は10年未満でもよい）[20]。相続した人が自分は住まずに売る・貸す場合の扱いは、資料からは確かめられませんでした。都市計画課にご確認ください。

34条11号の区域（連たん）

成田市は、成田市開発行為等の基準に関する条例5条で、次の3つをすべて満たす土地を、34条11号の区域として包括的に指定しています[9][18]。

1. 開発区域の面積が5ヘクタール未満で、全部が市街化区域から1.1km以内にあること（工業専用地域や、地区計画で住宅が建てられない地域を除く）[9][18]
2. 既存集落内の土地であること。既存集落とは、市街化調整区域で、半径150mの範囲に40以上の建築物（20以上が市街化調整区域内にある場合は、市街化区域内のものを含む）が連たんしている地域、または敷地間の距離が55m以内で40以上の建築物が連たんしている地域であって、それらの建築物の敷地からの距離が55mの範囲内であるものです[18]
3. 都市計画法施行令29条の9各号の土地（土砂災害警戒区域、浸水想定区域のうち一定のものなど）を含まないこと（支障がないと認められる区域を除く）[9][18]

建てられる用途は、建築基準法別表第2（ろ）項に掲げる第二種低層住居専用地域内に建築できる建築物の用途で、建ぺい率50%、容積率100%、高さ10mが上限とされています[18]。土地が11号の区域に当たるかは、確認相談書に区域図・ちば情報マップ・なりた地図情報などを添えて、都市計画課に事前に相談できます[9]。成田市は、相談は相談の時点での適合を判断するもので、相当の期間がたってから申請すると、周辺の状況の変化で基準に合わなくなることがあるとしています[9]。

34条12号の条例で定める開発行為

成田市の条例6条は、34条12号の開発行為として次のものなどを定めています[18]。

成田市は、令和6年4月1日施行の条例等の改正で、国道295号沿いの市長が指定する区域での流通業務施設等の開発を、市街化調整区域の立地基準に加えたとしています[10]。

成田市の手引きは、34条14号について、成田市は千葉県開発審査会に付議するとし、提案基準は「通常原則として許可して差し支えないものと考えられるもの」として定めたもので、必要条件としての性格を持つとしています[18]。提案基準は令和8年3月25日に最終改正されています[20]。空き家を相続した人に関係しそうなものを、当サイトが選んで並べると次のとおりです。

大規模既存集落に含まれるかは、都市計画課に備え付けの指定図で確かめるとされています[18]。提案基準に当てはまるかどうかの判断は、当サイトではしていません。

目的と経緯。 成田市は、成田空港と空港周辺の地域の発展を目指すとともに、少子高齢化や人口減少が進む市街化調整区域の各地域の現状や活性化の可能性をふまえ、土地利用を適切に誘導するため、「市街化調整区域における土地利用方針」と「地区計画運用基準」を平成25年3月に策定し、同年10月から運用しています[11]。令和3年8月に千葉県が「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」を変更したことを受けて、令和5年3月に改定しました[11]。運用基準は、地区計画は「市街化を抑制すべき区域」という市街化調整区域の性格を変えるものではないとし、区域は一つ二つの建築敷地だけを対象とせず、街区を形成できる一定の広がりを持った区域とするとしています[17]。

8つの類型（当サイトの整理）。 運用基準の類型ごとの位置・規模の条件を、当サイトが表にまとめると次のとおりです[17]。

建てられる建物の用途は、運用基準の別表「建築物の用途制限」を基準に、類型ごとに定めるとされています[17]。

地区計画に含められない土地。 運用基準は、地区計画の区域に原則として含めない地域として、農業振興地域の農用地区域や集団的優良農用地、農地転用が許可されないと見込まれる農用地、保安林、急傾斜地崩壊危険区域や土砂災害特別警戒区域など災害の危険が大きい区域（住宅等は想定浸水深3.0m以上の区域と土砂災害警戒区域も対象）、史跡・名勝・天然記念物や選定重要遺跡に係る地域などを挙げています[17]。

地区計画と34条10号。 34条10号の対象は、地区計画の地区整備計画などが「定められた区域内」で、その内容に適合する建築物です[1]。成田市の手引きは、運用基準に適合する開発行為を10号の立地基準に適合するものとして扱い、「内容に適合する」とは地区計画の内容に正確に一致している場合に限られるとしています[18]。そのため、類型に当てはまりそうな場所でも、地区計画が都市計画として定められるまでは、10号には当たらないと解されます。

地区計画の申出制度。 成田市では、住民や利害関係人（土地所有者等）が、市の条例にもとづいて地区計画を申し出ることができます[12][17]。運用基準では、要件は、0.5ha以上の一団の土地であることと、区域内の土地所有者等と、その土地の地積の合計の、それぞれ3分の2以上の同意を得ていることとされています[17]。事前に市に相談するよう案内されています[12]。運用基準の申出のフロー図には「約6カ月」の表示があります（地区計画の原案の作成から開発の許可までの区間）[17]。

地区計画の区域内での届出。 地区計画の区域内で建築物の建築などをするときは、行為に着手する日の30日前までに、市町村長に届け出る必要があります（都市計画法58条の2第1項）[1][13]。成田市で地区計画が定められている地区は17地区で、地区ごとの都市計画の内容と運用基準が市のページに載っています[13]。

成田市の運用基準と条例には、騒特法の区域に関係する定めがあります。

• 運用基準の(2)既存集落活性型は、騒特法施行令3条2項区域（航空機騒音障害防止特別地区を除く）を位置の条件に含みます[17]。
• (6)非住居系開発誘導型は、騒特法施行令3条2項区域で、産業施設やレクリエーション施設の立地を誘導する類型です。航空機騒音障害防止地区の外では、区域内の既存住宅で区域外への移転などができない場合に限り、集約したうえで自己用の住宅として建て替えを可能とするとしています[17]。
• 条例6条5号は、騒特法9条1項・騒防法9条1項による移転・除却の代わりの建築物を、市街化調整区域で建てる場合を定めています[18]。

騒音区域の中では、都市計画法とは別に、騒特法の建築の制限もかかります。

• 航空機騒音障害防止地区で住宅などを建築するときは、防音上有効な構造にしなければなりません（騒特法5条1項）[16]。
• 航空機騒音障害防止特別地区では、住宅などの建築は、知事の許可を受けた場合を除きできません（同条2項）。用途を変更して住宅などにする場合も同じです（同条5項）[16]。
• 成田市は、店舗・事務所・ガソリンスタンド・工場・倉庫・レジャー施設などは規制の対象外（併用住宅を除く）とし、人が住む建築物は、一部でも名称にかかわらず「住宅」として扱うとしています[15]。

区域は「なりた地図情報」で確かめられ[15]、騒特法上の「住宅」に当たるか迷う場合の問い合わせ先は、成田市 空港部 空港地域振興課です[15]。防止特別地区の建て替えの基準や土地の買入れは、「成田空港の騒音区域にある家・土地」で説明しています。

以下は、上の法令と成田市・千葉県の資料を、場面ごとに当サイトが並べたものです。個別の土地で許可が要るか、許可を受けられるかは、成田市の窓口でご確認ください。

成田市の資料をもとに、当サイトが順番に並べたものです。

1. 区域を確かめる。 成田都市計画区域の市街化調整区域か、下総大栄都市計画区域か[6]。騒特法の区域にかかるか[15]。いずれも「なりた地図情報」で確認できるとされています[6][15]。
2. 建物の経緯を確かめる。 線引きの日より前からある建物か、建築確認などを受けて建てられた建物か、農家住宅など属人要件で許可された建物かで、使える基準が変わります[18][19]。
3. 予定していることを決める。 住み続ける・そのまま売る・建て替える・用途を変える・取り壊す、のどれかによって、関係する定めが変わります（上の表）。
4. 都市計画課に事前に相談する。 成田市は、市街化調整区域で建てるための許可には条件を満たす必要があるため、事前の相談が必要としています[7]。34条11号の区域に当たるかは、確認相談書で相談できます[9]。成田市開発行為等指導要綱の事前相談は、市街化調整区域では面積の要件がなく、自己の居住の用に供する建築物や既存の適法な建築物の増改築などは除かれています[14]。これは要綱の事前相談の対象についての定めで、43条の許可が要るかどうかとは別に、都市計画課で確かめます。
5. 申請と処理期間。 43条1項の許可の標準処理期間は30日以内、千葉県開発審査会に諮問するものは60日以内が目安です[19]。地区計画の区域なら、建築などに着手する30日前までに届け出ます[1][13]。
6. 売る場合は、確かめた内容を不動産会社に伝える。 買主が予定している使い方が許可の対象になるかどうかが、売却に関わることがあります。

市街化調整区域にある空き家の数を示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。成田市の空き家の数や、空き家バンク・補助制度は「成田市の空き家データと空き家バンク・補助制度」でご確認いただけます。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。