千葉県のがけ条例（崖条例）とは｜がけの近くの空き家を建て替える・売る前に確かめること

千葉県は、大雨や台風によるがけ崩れで建物が被害を受けていることから、がけ崩れによる土砂の流出から人命や財産を守るため、条例で建物の位置や構造を制限していると説明しています[1]。根拠は千葉県建築基準法施行条例4条で、県はこれを「がけ条例」と呼んでいます[1]。条例は、建築基準法40条（地方公共団体が条例で建築物の敷地・構造などの制限を付け加えられる規定）などにもとづいて定められています[3][8]。

「がけ」に当たる土地

条例4条1項では、がけを「地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外の土地で高さ2メートルを超えるもの」と定めています[2]。県の解説では、土質調査などで硬岩盤（風化の著しいものを除く）と確認された部分は、がけとはみなされないとされています[2]。

がけの高さの測り方について、県の解説には次のような考え方が示されています[2]。

• がけの下端は、地表面の角度が30度を超える部分のうち、最も低い地点とする
• がけの下に30度以下のゆるい勾配がある場合も、30度を超える部分の最も低い地点を下端とする（上から落ちて積もったものと判断できる場合は、その高さも考慮することが望ましいとされています）
• 2段以上のがけがある場合は、一体のがけとみるか、2つのがけとみるかを、図で示した考え方で判断する

対象に当たるかどうかは、計画地の周辺の状況を調べた結果をもとに、設計者などがまず判断することになる、と県の解説に書かれています[2]。

建物を建てられない範囲

条例4条1項の本文は、次の範囲に「居室を有する建築物」を建築してはならないと定めています[2]。

建築基準法では、「居室」は居住・執務・作業・集会・娯楽などのために継続的に使う室、「建築」は建築物を新築・増築・改築・移転することをいいます[8]。条例の用語の意味は、建築基準法と施行令の例によると定められています（条例2条）[3]。

県の解説では、規制される建築物は居室を有する建築物すべてで、距離の制限を受けるのは外壁と構造耐力上主要な部分（がけの崩壊で影響を受ける地上部分）であり、居室を有する建築物の居室でない部分も制限の対象になるとされています[2]。

なお、条例3条は、都市計画区域内に限って適用する条を挙げていますが、その中に4条は入っていません[3]。

条例4条1項のただし書は、次のいずれかに当たるときは、制限の範囲内でも建築できると定めています[2]。

3号の擁壁については、条例4条2項で、高さ5メートルを超える擁壁は鉄筋コンクリート造であること、擁壁の上部の地表面に雨水などを排水できる排水施設を設けていることが求められています[1][2]。

古い擁壁で確かめられること

県の解説では、「構造耐力上安全な擁壁」には、建築基準法にもとづく検査済証の交付を受けた擁壁のほか、宅地造成等規制法・都市計画法（開発許可）などにもとづく検査済証の交付を受けた区域内の擁壁が含まれるとされています[2]。なお、宅地造成等規制法は、令和4年の改正（令和5年5月26日施行）で、法律の名前が「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称「盛土規制法」）に変わっています[18]。県の解説にも、改正後の条項に読み替える旨の注があります[2]。また、県の解説では、既設の擁壁は、こうした許認可・確認・検査の状況だけでなく管理の状況も確かめ、総合的に安全が確認されたものであることとされ、少なくとも、適正に維持保全されていること、割れ・歪み・傾斜などがある場合は必要な補修が行われていることを確かめるとされています[2]。

建築基準法88条1項にもとづいて政令で指定する工作物に、高さが2メートルを超える擁壁が挙げられています（施行令138条1項5号）[9]。88条1項は、これらの工作物に建築基準法の一部の規定を準用しており[8]、県の解説は、88条で準用される規定による検査済証の交付を受けた擁壁を、構造耐力上安全な擁壁の1つとして挙げています[2]。擁壁の構造の基準として、腐食しない材料を使うこと、裏面の排水のための水抜穴を設けることなどが定められています（施行令142条）[9]。

空き家の擁壁の日ごろの点検（水抜き穴の清掃など）は「千葉県の空き家を遠方から管理する方法」でも触れています。

千葉県の案内では、建築基準法の事務をすべて市が行う特定行政庁の市は、千葉市・市川市・船橋市・木更津市・松戸市・佐倉市・習志野市・柏市・市原市・八千代市・我孫子市・浦安市・流山市・成田市です[4]。事務の一部を行う限定特定行政庁の市は、野田市・茂原市・鎌ケ谷市・君津市・四街道市・印西市・白井市です[4]。それ以外の市町村は、千葉県庁または県の出先機関が受け付けます[4]。がけ条例の窓口について、県のページは、がけの所在地と建築物の規模によって変わるとしています[1]。

この記事で確かめた市のページは、次のとおりです。

当サイトでは、千葉市内でのがけ条例の運用を説明した千葉市のページは見つけられていません。また、ほかの市に独自の手続きがあるかは確認していません。土地のある市の建築指導の担当課でご確認ください。

がけの近くの土地には、がけ条例のほかに、県が指定する区域の決まりがかかることがあります。区域の決まりは知事の指定によりますが、条例4条の定めは、区域の指定ではなく、がけの高さ・角度と建物との距離によっています[2][10][11]。

次の表は、条例・法令と千葉県の案内をもとに、当サイトで並べたものです（県の公式の区分ではありません）。

千葉県の条例3条の2は、急傾斜地法にもとづき知事が指定した急傾斜地崩壊危険区域を、建築基準法の災害危険区域に指定しています[2]。県の解説では、指定された区域が自動的に建築基準法の災害危険区域となるよう定めたものとされています[2]。

特別警戒区域では、知事は、建物に損壊が生じ、住民等の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれが大きいと認めるときは、建物の所有者・管理者・占有者に、移転などの措置をとるよう勧告できます（土砂災害防止法26条）[10]。

千葉県は、土砂災害警戒区域等の指定の基準は地形から定めていて、過去の土砂災害の9割以上をカバーするものの、指定されていない場所でも土砂災害が起こる可能性があり、近くに「がけ地」や「小さな沢」がある場合は特に注意が必要だとしています[12]。

次の表は、がけの近くの空き家について、条例・法令と千葉県・市の案内をもとに、場面ごとに確かめることと関係する決まりを当サイトで並べたものです（県や市が示した区分ではありません）。個別の土地にどう当てはまるかは、窓口や専門家にご確認ください。

売るときの説明。 宅地建物取引業者は、契約が成立するまでに、買主などに、宅地建物取引士に書面を交付させて、法令にもとづく制限で政令で定めるものの概要などを説明させなければなりません（宅地建物取引業法35条1項）[15]。売買の契約について、その政令（宅地建物取引業法施行令3条1項）には、建築基準法39条2項（災害危険区域の条例による制限。2号）、急傾斜地法7条1項（44号）、土砂災害防止法10条1項（45号）が挙げられています[16]。千葉県の条例3条の3（災害危険区域内の居室の窓などの制限）は、建築基準法39条2項などにもとづいて定められています[3][8]。土砂災害警戒区域内にあることも、説明の事項として定められています（宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第2号）[17]。売主は、窓口で確かめた内容を不動産会社に伝えておくと、やり取りの際に確認しやすくなります。

取り壊す前に。 解体の補助金や届出は「千葉県で空き家を解体するときの補助金と手続き」をご覧ください。建て直しの条件は、がけ条例のほか、接道（「千葉県の再建築不可物件を売却する方法」）や市街化調整区域（「千葉県で市街化調整区域の空き家を売る方法」）でも変わります。

がけの近くの空き家について、建て替え・売却・解体を考えるときに確かめる順番の一例を、条例・法令と千葉県・市の案内をもとに当サイトで並べたものです（県や市が定めた手続きの順番ではありません）。

1. 区域を調べる。 千葉県の「ちば情報マップ」で、土砂災害警戒区域等と、急傾斜地崩壊危険区域などの砂防3法の指定区域を確かめます[12][14]。
2. がけの高さと角度、建物との位置関係を確かめる。 区域に入っていなくても、条例4条の定めは、30度超・高さ2メートル超のがけと建物との距離によっています[2]。当てはまるかは、設計者などがまず判断することになるとされています[2]。
3. 擁壁の書類と状態を確かめる。 擁壁の検査済証などがあるか、割れ・歪み・傾斜がないかは、例外（3号）に当たるかの判断にかかわります[2]。
4. 窓口で確かめる。 特定行政庁の市は市の建築指導の担当課、それ以外は県庁・県の出先機関が建築の手続きを受け付けます[4]。がけ条例の窓口は、がけの所在地と建物の規模によって変わるとされています[1]。急傾斜地崩壊危険区域内の工事などは、各土木事務所が問い合わせ先です[14]。
5. 売る・建て直す・取り壊すを決める。 確かめた内容をもとに、不動産会社や設計者と相談します。

千葉県によると、令和元年（2019年）10月の大雨では、156件の土砂災害が発生しました[13]。県は、令和3年（2021年）5月27日の発表で、令和元年度末までに基礎調査が終わっていた箇所の土砂災害警戒区域等の指定を5月28日に完了するとし、5月末時点の指定数を合計11,006箇所としていました[13]。同じ発表で、新たに10,744箇所を基礎調査の予定箇所として選び、令和3年度から7年度までのおおむね5年間で基礎調査と区域の指定を進める方針を示していました[13]。現在の指定数と指定箇所の一覧は、県のページに掲載されているファイルでご確認ください[12]。

急傾斜地崩壊危険区域は、県内で568か所が指定されています（2026年7月31日更新の県のページ）[14]。

がけ条例の対象になる土地の数を示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。