隣の空き家の持ち主が分からない・放置されているとき｜所有者不明・管理不全の土地・建物の管理命令【千葉県】

法務省のパンフレットによると、民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）は令和3年4月21日に成立し、土地・建物に特化した財産管理制度の創設などの民法の見直しは、令和5年4月1日に施行されました[3]。

法務省の資料は、改正前の不在者財産管理人や相続財産管理人は人単位で財産全般を管理する仕組みで、土地・建物以外の財産も調査・管理しなければならず、予納金の高額化で申立人の負担も大きかったと説明しています[4]。そのうえで、所有者不明土地・建物管理制度について、特定の土地・建物だけを管理する仕組みで、他の財産の調査・管理が不要になり、予納金の負担も軽減されるとしています[4]。管理不全の制度のページには、予納金の軽減についての記載はありません[4]。

民法の4つの管理命令は、次のとおりです[1]。

• 所有者不明土地管理命令（264条の2）：所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない土地（共有の場合は、共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない共有持分）が対象です。
• 所有者不明建物管理命令（264条の8）：同じく、所有者や所在を知ることができない建物（または共有持分）が対象です。
• 管理不全土地管理命令（264条の9）：所有者による土地の管理が不適当であることによって、他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある土地が対象です。
• 管理不全建物管理命令（264条の14）：同じく、所有者による建物の管理が不適当であることによって、他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある建物が対象です。

どの命令も、裁判所が必要があると認めるときに、利害関係人の請求により発令し、その命令の中で管理人を選任します[1]。法務省のパンフレットでは、管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等のふさわしい者が選任されるとされています[3]。

命令の効力は、土地・建物にある所有者の動産に及び、建物の命令の場合は、建物を所有するための敷地の権利（所有権を除く。借地権など）にも及びます（民法264条の2第2項・264条の8第2項・264条の9第2項・264条の14第2項）[1][4]。法務省の資料は、その他の財産には及ばないと説明しています[4]。土地とその上の建物の両方を対象にするには、土地の命令と建物の命令の双方を申し立てる必要があるとされています[4]。

次の表は、民法・非訟事件手続法の条文[1][2]と法務省の資料[4]をもとにした当サイトの整理です。法務省の資料には土地の制度の比較表（43ページ）があり、この表では建物の命令と、所有者の側から見た違いを加えています。

建物の管理命令には、土地の管理命令の規定が準用されます（民法264条の8第5項・264条の14第4項、非訟事件手続法90条16項・91条10項）[1][2]。

管理不全の命令の前の所有者の陳述。 非訟事件手続法91条3項は、管理不全土地管理命令をするときは土地の所有者の陳述を聴かなければならないとしたうえで、ただし書きで「ただし、第一号に掲げる裁判をする場合において、その陳述を聴く手続を経ることにより当該裁判の申立ての目的を達することができない事情があるときは、この限りでない。」と定めています[2]。法務省の資料は、その例として、緊急に修繕措置を施す必要があるケースを挙げています[4]。

4つの命令は、どれも利害関係人の請求により発令されます[1]。法務省のパンフレットでは、どのような者が利害関係人に当たるかは、個別の事案により裁判所が判断するとされています[3]。そのうえで、次のような人は利害関係人に当たり得ると考えられるとしています[3]。

• 所有者不明土地・建物：所在などが不明な共有者がいる場合の他の共有者、土地を取得してより適切な管理をしようとする公共事業の実施者、土地の所有権の移転の登記を求める権利を有する方など
• 管理不全土地・建物：擁壁にひび割れ・破損が生じているのに所有者が放置して隣地に倒壊するおそれがある場合の隣地の所有者、所有者がごみの不法投棄状態を放置して臭気や害虫の発生による健康被害を受けている方など

市町村長などの特例。 空家法14条は、市町村長が、空家等（敷地を除く）について、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に所有者不明建物管理命令（民法264条の8第1項）を請求でき（2項）、管理不全空家等または特定空家等について、管理不全土地管理命令・管理不全建物管理命令（民法264条の9第1項・264条の14第1項）を請求できると定めています（3項）[8]。所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法42条にも、国の行政機関の長や地方公共団体の長、市町村長が、要件を満たす場合に地方裁判所に管理命令を請求できる定めがあります[9]。

管理命令の申立先は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所です（非訟事件手続法90条1項・91条1項）[2]。千葉県内の市町村は、すべて千葉地方裁判所の本庁または支部の管轄区域にあります[5]。

千葉地方裁判所の本庁・支部と管轄区域（当サイトの整理。裁判所「千葉県内の管轄区域表」[5]と、申立書提出先一覧の所在地[6]を、本庁・支部ごとに並べた。確認日：2026年10月24日）

成田周辺の11市町では、成田市・富里市・八街市・酒々井町・栄町が佐倉支部、芝山町・多古町・横芝光町・山武市が八日市場支部、香取市・神崎町が佐原支部の管轄区域です（当サイトの整理）[5][6]。

表の注意。 管轄区域表の市町村名などは、平成25年1月1日現在の行政区画等にもとづく表示とされています[5]。裁判所は、事件の種類等によっては管轄区域表と申立書の提出先が異なる場合があるため、申立ての際にはお近くの裁判所に確認するよう案内しています[5]。千葉地方裁判所の申立書提出先一覧には、行政事件・労働審判・執行事件についての注記はありますが、管理命令についての記載はなく、管理命令の申立書を本庁・支部のどちらに出すかは一覧からは読み取れません[6]。申立ての前に、千葉地方裁判所（本庁または不動産の所在地を受け持つ支部）でご確認ください。

費用・報酬は所有者の負担。 管理人は、管理の対象の財産から、裁判所が定める額の費用の前払と報酬を受けることができます（民法264条の7第1項・264条の13第1項）[1]。管理に必要な費用と報酬は、所有者不明の命令では所有者（共有持分を有する者を含む）の負担、管理不全の命令では所有者の負担とされています（民法264条の7第2項・264条の13第2項）[1]。

申立てのときの予納金。 法務省の資料では、申立ての際には管理費用の確保のため基本的に予納金の納付が必要とされ、管理人は、対象の土地・建物など（予納金を含む）から、裁判所が定める額の費用の前払・報酬を受けると説明されています[4]。

千葉地方裁判所での額。 千葉地方裁判所の「郵便切手及び予納金一覧」（令和8年5月21日～）には、民事調停・民事執行・保全・借地非訟・破産などの行はありますが、所有者不明・管理不全の土地・建物の管理命令の行は見当たりません[7]。千葉地方裁判所での予納金・郵便切手の額、申立ての手数料は、この記事では確認できていません。申立先の裁判所でご確認ください。

法務省の資料[4]と非訟事件手続法[2]をもとにした、当サイトの整理です。「1か月以上」は法令で定められた最低の期間で、手続き全体にかかる期間は確認できていません。

所有者不明土地・建物管理命令

1. 利害関係人が、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立て、証拠を出す（基本的に予納金の納付が必要）[2][4]
2. 裁判所が、申立てがあったことなどを公告する。異議の届出期間は1か月以上[2][4]
3. 管理命令の発令と管理人の選任。裁判所書記官が管理命令の登記を嘱託する[1][2][4]
4. 管理人による管理。保存・利用・改良を超える行為（売却・取壊しなど）は裁判所の許可を得て行う[1][3]
5. 管理すべき財産がなくなったときなど、管理を続けることが相当でなくなったときは、管理命令が取り消される[2][4]

管理不全土地・建物管理命令

1. 利害関係人が、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立て、証拠を出す（基本的に予納金の納付が必要）[2][4]
2. 原則として、所有者の陳述を聴く（申立ての目的を達することができない事情があるときを除く）[2][4]
3. 管理命令の発令と管理人の選任。法務省の資料では、管理命令は所有者に告知され、所有者などの利害関係人は即時抗告ができるとされています[4]
4. 管理人による管理。土地・建物の処分（売却・取壊しなど）は、所有者の同意と裁判所の許可を得て行う[1][3]
5. 管理不全の状態が解消するなど、管理を続けることが相当でなくなったときは、管理命令が取り消される[2][4]

次の表は、空家法[8]と民法[1]の条文をもとにした当サイトの整理です。空家法の管理不全空家・特定空家と市町村の対応の流れは、「千葉県の空き家を放置するとどうなる？」で解説しています。

空家法の措置は、空き家がある市町村の市町村長が行います[8]。市町村の窓口については「千葉県の空き家を放置するとどうなる？」をご覧ください。

次の表は、この記事と関連記事で取り上げた出典をもとにした当サイトの整理です。どの制度を使えるか、使うべきかは個別の事情によって異なります。法務省の資料は、どの財産管理制度を利用するかは、手続の目的や財産の状況、管理人の権限の違いを踏まえ、個別事案に応じて申立人自身で選択することが想定されるとしています[4]。

法務省の資料は、管理不全状態にある土地・建物は、所有者の所在が判明している場合でも問題になると説明しています[4]。相続した空き家の持ち主が、管理不全建物管理命令などの対象になる側に立つ場合に関係する定めは、次のとおりです。

• 原則として、発令の前に所有者の陳述が聴かれます（非訟事件手続法91条3項1号）。ただし、陳述を聴く手続を経ることにより申立ての目的を達することができない事情があるときは、この限りでないとされています（同項ただし書き）[2]。
• 所有者が反対していても、法律上は発令できるとされています。 法務省の資料では、所有者が発令に反対していても、法律上は発令可能とされています[4]。もっとも、同じ資料は、所有者がそこに住んでいて管理行為を妨害することが予想されるなど、管理人による実効的な管理が期待できないときは、管理命令ではなく従来どおり訴訟で対応することが適切としています[4]。
• 管理命令は所有者に告知され、所有者などの利害関係人は即時抗告ができると、法務省の資料は説明しています[4]。
• 土地・建物の売却や取壊しには、所有者の同意が必要です。 管理不全の命令の管理人が、土地の処分について裁判所の許可を受けるには、所有者の同意がなければなりません（民法264条の10第3項。建物は264条の14第4項で準用）[1]。法務省の資料では、動産の処分には所有者の同意は不要とされています[4]。
• 管理の費用と管理人の報酬は、所有者の負担です（民法264条の13第2項）[1]。

一方、持ち主の所在が分からないとして所有者不明建物管理命令が出された場合は、管理・処分の権利は管理人に専属し、管理人は裁判所の許可を得て売却や取壊しをすることができます（民法264条の3、264条の8第5項）[1][3]。所有者不明土地・建物管理命令は、所有者に告知することを要しないとされ（非訟事件手続法90条12項・16項）、所有者が所有権を証明したときは、所有者の申立てにより命令が取り消されます（同条11項・16項）[2]。

自分の空き家の状態や、命令の対象になりうるかの判断は、個別の事情によって異なります。弁護士・司法書士などの専門家や、法テラスなどの公的な相談窓口にご確認ください[3]。

以下は、制度の仕組みを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

隣の空き家の持ち主が分からないとき、誰が管理するのですか？

所有者やその所在を知ることができない建物について、裁判所は、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、所有者不明建物管理命令を出し、管理人を選任できます（民法264条の8）[1]。申立先は建物の所在地を管轄する地方裁判所です[2]。千葉県内の市町村は千葉地方裁判所の本庁または7つの支部の管轄区域にありますが[5]、管理命令の申立書を本庁・支部のどちらに出すかは、この記事では確認できていません（「千葉県のデータ」の章）[6]。利害関係人に当たるかは、個別の事案により裁判所が判断します[3]。空き家がある市町村の市町村長も、特定空家等に当たれば空家法22条の措置をとることができ、空き家の適切な管理のため特に必要があると認めるときは、空家法14条2項で所有者不明建物管理命令を請求できます[8]。

持ち主が分かっていても、管理命令は出ますか？

所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合は、管理不全土地管理命令・管理不全建物管理命令の対象になりえます（民法264条の9・264条の14）[1]。法務省の資料は、管理不全状態にある土地・建物は所有者の所在が判明している場合でも問題になると説明しています[4]。

費用は誰が負担しますか？

管理に必要な費用と管理人の報酬は、所有者の負担とされています（民法264条の7第2項・264条の13第2項）[1]。法務省の資料では、申立ての際には管理費用の確保のため基本的に予納金の納付が必要とされています[4]。千葉地方裁判所での予納金の額は、この記事では確認できていません[7]。

相続した空き家に管理不全建物管理命令が出ると、勝手に売られますか？

管理不全の命令の管理人が土地・建物を処分（売却、取壊しなど）するには、裁判所の許可が必要で、その許可には所有者の同意が必要です（民法264条の10第2項・3項、264条の14第4項）[1]。法務省の資料では、動産の処分には所有者の同意は不要とされています[4]。所有者不明建物管理命令の場合は、管理人は裁判所の許可を得て処分ができます（民法264条の3第2項・264条の8第5項）[1]。

市町村に相談するのと、裁判所に申し立てるのは何が違いますか？

空家法の助言・指導、勧告、命令、代執行は、市町村長が特定空家等の所有者等に対して行う措置です（空家法22条）[8]。管理命令は、利害関係人の請求により裁判所が管理人を選任する民法の手続きです[1]。市町村長は、空き家の適切な管理のため特に必要があると認めるときは、空家法14条により、所有者不明建物管理命令（2項）や、管理不全空家等・特定空家等についての管理不全土地・建物管理命令（3項）を地方裁判所に請求することもできます[8]。