マイホーム借上げ制度とは｜空き家になる自宅を貸す仕組みと注意点【千葉県】

運営する団体。 制度を運営するのは一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）です[1]。JTIの法人概要によると、2006年4月18日に設立された法人で、住まなくなった家を借り上げて転貸する制度などを運営しています[4]。JTIは自らを、国の支援を受けた非営利の法人と説明しています[1][4]。

借り上げて転貸する形。 所有者が入居者に直接貸すのではなく、JTIが住宅を借り上げ、JTIが貸主になって入居者に転貸します[1]。JTIの案内によると、入居者との対応や、家賃の不払い・破損などのトラブルへの対応はJTIが行い、利用の終了時はJTIが原状回復して返すとしています[1]。

JTIの案内での役割分担。 ご利用ガイドでは、次のように説明されています[2]。

協賛事業者はJTIと契約を結ぶ全国の事業者で、協賛事業者がいない地域は、大手の協賛社員のネットワークや業界団体の協力でカバーするとされています[4]。

国の位置づけ。 国土交通省の空家等対策特設サイト「空き家やその敷地を売る・貸す際に活用できる制度」は、「空き家を貸す」の項で、「非営利法人へ貸す」方法としてマイホーム借上げ制度を活用し、居住用の住宅として専門機関に賃貸することが考えられると紹介し、制度のチラシにリンクしています[5]。同じ項では、ほかに住宅セーフティネット制度の活用と、サブリース事業者への賃貸が挙げられています。空き家バンクは「空き家を売る・貸す」の項で紹介されています[5]。このページには、運営主体名や利用の条件は書かれていません[5]。

国土交通省の住み替え支援モデル事業（平成18年度〜20年度）では、JTIが実施主体とされています[6]。

国の基金による債務保証（JTIの説明）。 JTIの案内によると、JTIが支払う家賃には、一般財団法人 高齢者住宅財団に設定された国の基金による債務保証が付いているとされています[1]。JTIのよくあるご質問では、この基金を、JTIの予想を上回る空き家が生じるなどして空室保証家賃を支払えなくなった場合に、国土交通省が管轄する（一財）高齢者住宅財団からJTIが賃料の保証を受け、空室保証家賃の不足分を支払うための基金と説明しています[24]。基金の額や保証の範囲について、国や同財団の側の説明は当編集部では確認できていません。内容はJTIの説明でご確認ください。

JTIのページでは、契約期間について次のような説明があります。ページによって書き方が異なり、型（商品）ごとの違いの可能性がありますが、どれが基本の形かはページからは確定できませんでした。

所有者の事情で解約する場合。 ご利用ガイドによると、解約通知書を提出し、入居者がいるときは転貸借契約の終了時に終わります。入居者への告知期間6か月の経過を待つ場合があるとされています[2]。JTIのよくあるご質問では、解約通知書を郵送し、入居者がいない場合はJTIが受け取った時点で解約、入居者がいる場合は解約を希望する6か月前までに通知すると案内しています[23]。

どの型で、何年の契約になり、途中で戻る・売るときにいつ終了できるかは、型によって異なります。契約前にJTIの説明と契約書でご確認ください。

予約借上げ。 必要な手続を先に済ませておき、通知だけで借上げを始められる「予約借上げ」もあると案内されています[1][3]。

ご利用ガイドによると、対象者は次のとおりです[2]。

• 日本に住む50歳以上の人（原則として国籍は問わない）
• 海外に住む50歳以上の日本人
• 共同生活者は1名まで（配偶者・内縁関係の人・指定した同居人）

50歳未満で利用できる場合。 次のいずれかに当たれば、相談のうえ利用できる場合があるとされています[2]。

• かせるストック認定住宅
• 相続・生前贈与で取得し、当面住む予定がない（申込時点で空き家）
• 転勤・転職・海外赴任・家族の介護・病気療養などで住み替えが必要
• 定期借地上の家など、事業目的でない空き家
• 急な減収でローンの返済が難しい（金融機関への相談が必要）
• 移住支援金・起業支援金を受け取る予定

対象住宅。 ご利用ガイドによると、次のような条件があります[2]。

• 国内にあり、単独所有または共有の住宅（一戸建て・共同建て・マンションなど）。今住んでいる必要はない
• 土地は所有権か借地権など適法な権利があること
• ほかの人が住んでいる場合は、原則として申込時点で明渡しが済んでいること
• 事業用の物件は対象外（店舗・事務所部分、賃貸アパートや当初からの賃貸併用住宅の賃貸部分は原則対象外）
• 建築基準法などに違反していないこと
• 抵当権がある場合は、JTIが利用の可否を審査する

建物診断・耐震改修。 建物診断の扱いも、JTIのページによって書き方が異なります。制度のページでは、申込後にJTI所定の建物診断を行うとされています[1]。ご利用ガイドでは、JTI指定の業者が耐震診断と劣化診断を行い、築25年を超える建物は建物診断が必要、築25年以内は簡易の外観調査（無料）とされています[2]。

ご利用ガイドでは、さらに次のように説明されています[2]。

• 昭和56年6月1日以降の建物で大きな増改築がなければ、耐震診断は不要
• 耐震工事は利用者の負担
• 最低家賃保証型では、5年ごとの建物診断（所有者負担）、2000年5月31日以前に建築確認を受けた物件で耐震基準を満たさない場合は、耐震等級または上部構造評点を1以上にする改修、耐震改修をした場合は5年のリフォームかし保険への加入が条件

建物診断の費用。 JTIの案内によると、建物診断の費用は依頼先のメーカーにより異なり、一般的な木造住宅の場合は、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の会員に依頼でき、費用は45,000円程度とされています（2021年11月の説明）[25]。今の費用は依頼先にご確認ください。耐震診断は地方公共団体などの補助を受けられることがあるとも案内されています[25]。

自分の家でどの診断が必要か、診断や改修にいくらかかるかは、建物によって異なります。改修の費用の目安はJTIのページには書かれていなかったため、診断・改修の費用は契約前にJTIの説明でご確認ください。

賃料の決まり方。 ご利用ガイドによると、賃料は、賃貸市場の動向や建物の状況から、JTIの協賛事業者またはハウジングライフプランナーが査定し、JTIが承認して決めます[2]。査定は協賛事業者が実際に建物を見て行い、この段階の賃料は実際と異なる場合があるとされています[2]。JTIのよくあるご質問では、周辺の賃貸相場や建物の状況を参考に協賛事業者が査定し、最終的な賃料はJTIが決定すると説明しています[19]。

家賃の変動。 JTIの案内によると、家賃は入居者との再契約や退去のつど査定され、周辺相場の変動や空き家の期間が長くなることで変動するとされています[21]。

所有者が受け取る割合。 JTIの案内によると、所有者には賃料のうち85パーセントが毎月支払われ、5パーセントは協賛事業者に、残りの10パーセントは空室時でも家賃を支払うための保証準備積立と機構の運営費に充てられるとされています[20]。これは2021年11月の修正日の説明です。今も同じ配分かは、契約前にJTIでご確認ください。

支払いが始まる時期。 賃料の支払いは、最初の入居者が入居した時からで、申込と同時に保証されるわけではないと説明されています[2]。

空室のとき。 JTIの案内によると、1人目の入居者が決まった後は、空室が出ても規定の賃料が支払われ、賃貸できる状態である限り借上げが続くとされています[1]。空室時保証賃料は原則として毎年見直され、変更があったときだけ書面で通知されます[2]。

空室時の賃料の水準。 JTIの案内によると、空室時の保証家賃は、入居者を募集するつど、決定した家賃より低い金額に設定されます。水準は地域によって異なり、募集を開始する時点で設定されるため、あらかじめ確認できるとされています[22]。具体的な割合は、今回確認したJTIのページには書かれていませんでした。受け取る賃料の額と、見直しの仕組みは、契約前にJTIの説明と契約書でご確認ください。

ご利用ガイドに記載されている費用・負担は次のとおりです[2]。

修繕費の扱いの方法（JTIの案内）。 制度のページでは、当初の修繕費に見合う家賃を先に受け取る方法や、後の修繕をJTIに任せて家賃で精算する方法があると説明されています[1]。「おまかせ借上げ」では、耐震改修や内装・設備のリフォームをJTIが代行し、費用は家賃の一部から回収するとされています[2]。

利用者サポートオプション。 JTIによると、2026年2月から、次の6つのオプションを無料で個別に付けられるとされています[3]。

• おまかせ修繕（借上げ後に貸主の義務となる修繕をJTIが代わりに行い、費用は家賃で償還。上限は「一定の金額の範囲内」とされ、金額の記載はない）
• 家賃償還時の最低家賃保証
• 修繕等費用の死亡時精算特約
• 初回増額家賃制度（初回の修繕費用のため、募集前に初回の借上げ家賃を50〜180万円の範囲で増額して支払う。物件の査定で上限が異なり、使えない場合もある）
• 予約申込制度
• 指定代理人・専任代理人制度（本人が貸主の務めを果たせなくなったときに備えて代理人を決めておく、または借上げ後の管理を家族など信頼できる人に任せる）

条件はオプションごとに異なり、JTIへの問い合わせが必要とされています[3]。「最低家賃保証型」[2]と、このオプションの「家賃償還時の最低家賃保証」[3]が同じものかどうかは、ページからは判断できませんでした。

ご利用ガイドによると、手続は次の順に進みます[2]。

1. 情報登録（カウンセリングカード）
2. ハウジングライフプランナーのカウンセリング
3. 協賛事業者の賃料査定
4. 申込書の提出・申込手数料の支払い・契約の説明
5. 建物診断
6. 補強・改修（必要な場合）
7. 協賛会社による入居者の募集
8. 承認通知・契約成立
9. 入居日から賃料の支払い

マイホーム借上げ制度は、空き家になる自宅を「売らずに貸す」方法の一つです。自分で貸す場合や売る場合との違いを、この記事と関連記事で扱っている範囲で整理します。

自分で貸す場合の普通借家と定期借家の違い、修繕と原状回復、仲介の報酬は「千葉県で空き家を賃貸に出す前に確認すること」で、住み替えで住まなくなった家を売るときの3,000万円特別控除の期限などは「住み替えで空き家になった自宅を売る」で説明しています。

サブリースの規制。 賃貸住宅管理業法は、賃貸住宅の賃貸借契約のうち、借主がその住宅を第三者に転貸する事業を営む目的で結ぶものを「特定賃貸借契約」、その契約で借りた住宅を第三者に転貸する事業を営む者を「特定転貸事業者」と定めています（第2条）[8]。特定転貸事業者は、契約を結ぶ前に、オーナーになろうとする者に契約内容などを書面で交付して説明しなければなりません（第30条）[8]。国土交通省のポータルサイトによると、規制には誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約締結前・締結時の書面交付などがあります[9]。

国土交通省のポータルサイトは、オーナーが知っておくべき点として、将来の家賃減額のリスク、契約期間中でも業者から解除される可能性、借地借家法によりオーナーからの解約には正当事由が必要なこと、維持保全・原状回復・大規模修繕などの費用をオーナーが負担することなどを挙げ、業者がこれらを告げずにメリットだけを伝えることを禁止しています[10]。重要事項説明から契約まで1週間程度おくことが望ましいこと、高齢のオーナーには判断能力の変化も考えて慎重に説明することが求められることも説明しています[10]。国土交通省は、賃貸住宅管理業法の施行前の平成30年3月27日にも、サブリース契約で賃料の減額をめぐるトラブルなどが起きているとして注意喚起を行っています[12]。

ポータルサイトのよくある質問では、「事業を営む」とは営利の意思をもって反復継続的に転貸することで、営利の意思は客観的に判断するとされています[11]。

マイホーム借上げ制度との関係。 マイホーム借上げ制度も、住宅を借り上げて入居者に転貸する形です[1]。ただし、JTIの制度がこの法律の特定賃貸借契約に当たるかどうかを説明した公的な資料は、当編集部では確認できていません。国土交通省の特設サイトでは、「非営利法人へ貸す」と「サブリース事業者への賃貸」が別の項目として紹介されていますが[5]、これは紹介の分け方で、法律の適用関係を説明したものではありません。

規制の対象かどうかにかかわらず、借り上げて転貸する契約では、次の点を契約前に書面で確認しておくと、内容を比べやすくなります。

• 賃料の見直しの仕組み（JTIは空室時保証賃料を原則毎年見直すと説明しています[2]）
• 解約の条件と、終了までにかかる期間（型によって異なります[1][2]）
• 修繕費の負担（開始時・開始後の修繕、設備の故障の扱い[2]）

不動産所得。 国税庁によると、土地・建物の貸付けによる所得は不動産所得で、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します[13]。必要経費の主なものは、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費です[13]。JTIから受け取る借上げ賃料の税務上の扱いを直接説明した国税庁のページは、当編集部では確認できていません。確定申告が必要になる目安は「千葉県で空き家を賃貸に出す前に確認すること」で説明しています。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除の期限。 住まなくなった家屋は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、この特例の対象になり得ます[14]。マイホーム借上げ制度で長く貸した後に売る場合、売る時期によってはこの期限を過ぎることがあります。貸した後に売る場合にこの特例を受けられるかは、税務署や税理士にご確認ください。特例の要件の詳しい説明は「住み替えで空き家になった自宅を売る」にあります。

相続した空き家の3,000万円特別控除。 相続した家を売るときのこの特例には、相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないという要件があります[15]。相続で取得した空き家はマイホーム借上げ制度の対象になり得ますが[2]、貸した場合は、この要件を満たさなくなります[15]。この特例は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象で、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも必要です[15]。詳しくは「相続した空き家の3,000万円特別控除とは」で説明しています。

国税庁の説明は、いずれも令和8年4月1日現在の法令等によるものです[13][14][15]。自分の場合にどの特例が当てはまるか、貸すことでどう変わるかは、税務署や税理士にご確認ください。

千葉県。 千葉県の「住まいの専門相談機関」の一覧では、「空き家に関する相談窓口」の分類に一般社団法人 移住・住みかえ支援機構が掲載されています。相談内容は「マイホーム借上げ制度の資料請求などに関すること」、受付は祝祭日を除く9時〜17時とされています（令和6年2月28日更新）[7]。連絡先は県のページでご確認ください。

県内の市の例。 今回確認できた市のページを、当サイトで整理すると次のとおりです。

ほかの市町村の案内の有無や、県内でJTIの相談窓口を置いている市町村は、今回は確認できていません。空き家のある市町村の窓口にもご確認ください。市町村の空き家に関する補助制度は「千葉県内の補助制度・相談窓口一覧」で比べられます。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

空き家になる自宅の扱い方には、借上げ制度のほかにも選択肢があります。当サイトで整理すると、次のとおりです。

どの方法を選ぶかは個別の判断になります。市町村の窓口や、専門家にご相談ください。

マイホーム借上げ制度は国の制度ですか？

制度を運営しているのは一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）で、JTIは自らを国の支援を受けた非営利の法人と説明しています[1][4]。国土交通省の空き家対策の特設サイトでは、空き家を貸す方法の一つとして紹介されています[5]。

50歳未満でも使えますか？

対象者は原則として50歳以上ですが、相続・生前贈与で取得し当面住む予定がない空き家、転勤・介護などで住み替えが必要な場合などは、相談のうえ利用できる場合があるとされています[2]。

空室のときも家賃は受け取れますか？

JTIの案内によると、1人目の入居者が決まった後は、空室が出ても規定の賃料が支払われるとされています[1]。支払いは最初の入居者の入居時からで、空室時保証賃料は原則毎年見直されます[2]。空室時の保証家賃は、募集のつど決定家賃より低い金額に設定され、水準は地域によって異なり、募集を開始する時点で確認できるとされています[22]。金額は契約前にJTIの説明と契約書でご確認ください。