住み替えで空き家になった自宅を売る｜3,000万円特別控除の期限と税金の特例【千葉県】

国税庁によると、マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります[1]。対象になる資産は次のとおりです[1]。

• 現に住んでいる家屋
• 以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの
• 上の家屋とともに売る敷地や借地権
• 上の家屋を取り壊した後の敷地（次の条件あり）
• 災害で滅失した家屋の敷地（期限あり）

住んでいた家屋が2つ以上ある場合は、主として住んでいた家屋だけが対象です[1]。

取り壊して敷地を売る場合の条件。 家屋を取り壊した後の敷地を売るときは、次の両方が必要です[1]。

期限の起点となる「住まなくなった日」が自分の場合にいつに当たるかは、税務署にご確認ください。

対象にならない家屋。 この特例を受けることだけを目的に入居した家屋、新築期間中の仮住まいなど一時的な目的で入居した家屋、別荘など主として趣味・娯楽・保養のための家屋は対象になりません[1]。

次のような場合は、この特例を受けられません[1]。

• 売った年の前年・前々年に、この特例（被相続人の居住用財産の特例を除く）や、マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けている
• 売った年・前年・前々年に、マイホームの買換え・交換の特例を受けている
• 売った家屋・敷地について、収用等の特別控除など他の特例を受けている
• 親子・夫婦など特別の関係がある人に売った（生計を一にする親族、売却後に同居する親族、内縁関係の人、特殊な関係のある法人なども含む）

手続き。 特例を受けるには確定申告が必要で、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］を添付します[1]。売買契約日の前日の住民票上の住所と、売った家屋の所在地が違う場合は、戸籍の附票の写しなど、その家屋に住んでいたことを示す書類も必要です[1]。住み替えの後に住民票を新居に移している場合は、この点を確認しておきます。申告の時期や様式は「空き家を売ったときの確定申告」で説明しています。

売った年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えるマイホームを売った場合は、軽減税率の特例があります[2]。

6,000万円を超える場合の所得税額は「（課税長期譲渡所得金額－6,000万円）×15%＋600万円」です[2]。あわせて復興特別所得税（基準所得税額×2.1%）を申告・納付します[2]。

売る資産の範囲は3,000万円特別控除と同じ形で書かれており、住まなくなった家屋は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です[2]。3,000万円特別控除と重ねて受けられると案内されています[2]。一方、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、買換え・交換の特例など他の特例を受けていないこと、特別の関係がある人への売却でないことが要件です[2]。添付書類は譲渡所得の内訳書と登記事項証明書（不動産番号等の明細書の記載で省略できます）などです[2]。

参考として、譲渡所得の基本の計算は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得（所得税15%）、5年以下は短期譲渡所得（同30%）です[7]。売却の費用と税金の全体は「千葉県で空き家を売るときにかかる費用」で説明しています。

買換え特例の仕組み。 2027年（令和9年）12月31日までにマイホームを売り、代わりのマイホームに買い換えた場合は、一定の要件のもとで、譲渡益への課税を将来に繰り延べる特例があります[3]。国税庁は「譲渡益が非課税となるわけではない」としています[3]。国税庁のページでは、1,000万円で買った家を5,000万円で売り、7,000万円の家に買い換えた場合、売った年は課税されず、将来その家を8,000万円で売ったときに、実際の譲渡益1,000万円に繰り延べた4,000万円を加えた5,000万円が課税の対象になる、という例を示しています[3]。

主な要件（国税庁のページから抜粋）

3,000万円特別控除・軽減税率とは一緒に使えません。 買換え特例は、売った年・前年・前々年に、3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例を除く）、軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないことが要件です[3]。このため、同じ売却で、3,000万円特別控除・軽減税率と、買換え特例のどちらかを選ぶことになります[1][2][3]。国税庁のページには、どちらが有利かの説明はありません。自分の場合にどちらを選ぶかは、税務署や税理士にご確認ください。

住み替えでは、旧居の売却で受ける特例と、新居の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の関係に注意が必要です。

国税庁によると、令和4年以降に新居に住み始めた場合の住宅ローン控除は、一定期間に次の居住用財産の譲渡の特例を受けていないことが要件の一つです[4]。

• 軽減税率の特例（措置法31条の3第1項）
• 3,000万円特別控除（措置法35条第1項）
• 買換え特例（措置法36条の2）
• 交換の特例（措置法36条の5）
• 措置法37条の5の特例

対象になる期間は、原則として、新居に住み始めた年と、その前2年・後3年の計6年間です[4]。令和2年3月31日以前の譲渡については、住み始めた年とその前後2年の計5年間です[4]。3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例の各ページにも、同じ趣旨の制限が書かれています[1][2][3]。

一方、相続した空き家を売ったときの特例（被相続人の居住用財産の特別控除）による適用は、この制限に含まれません[4]。

旧居を売って譲渡損失が出た場合は、次の2つの特例があります。どちらも2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象で、住宅ローン控除と併用できます[5][6]。国税庁の No.3370 と No.3390 をもとに、当サイトで整理すると次のとおりです。

No.3370 では、特別の関係がある人への売却や、前年・前々年に軽減税率・3,000万円特別控除（被相続人の特例を除く）・買換え・交換の特例を受けている場合などは対象外です[5]。旧居の敷地のうち500㎡を超える部分や、繰越控除を受ける年の年末に新居の償還期間10年以上のローンがない場合は、繰越控除を受けられません[5]。

どちらの特例も、損益通算には明細書などを添付した確定申告が、繰越控除には期限内の申告と、翌年以後の連続した確定申告（損失申告用）が必要です[5][6]。

3,000万円の特別控除には、相続した空き家を売ったときの特例もあります[8]。違いは、売る家が誰の住まいだったかと、期限の起点です。国税庁の No.3302 と No.3306 をもとに、当サイトで整理すると次のとおりです。

相続した空き家の特例の要件と手続きは「相続した空き家の3,000万円特別控除とは」で説明しています。

残債の返済。 例として【フラット35】（住宅金融支援機構）の案内では、返済の途中で住宅を他人に譲り渡す場合は、原則として融資金の全額を返済するとしています[9]。機構の承諾が得られれば、譲り受ける人が債務を引き継げる場合がありますが、譲り受ける人がその住宅に住み、債務を返済することなどが条件で、審査で承諾されない場合や、一部の繰上返済・債務者の追加を求められる場合もあるとしています[9]。

【フラット35】の全額繰上返済の例

これは【フラット35】の例で、民間の金融機関の住宅ローンの手続きは金融機関ごとに異なります。売る前に、残債の額と、完済の手続き・期間を借入先にご確認ください。

抵当権の抹消。 【フラット35】の案内では、完済した後は法務局（登記所）で抵当権の抹消の手続きが必要で、必要な書類（抵当権解除証書（登記原因証明情報）、委任状など）は郵送され、費用は利用者の負担です[11]。法務局は、金融機関などから抹消に必要な書類を受け取ったら、紛失・汚損に注意し、できるだけ速やかに登記所へ申請するよう案内しています[12]。

登記を自分で申請する場合、法務局の登記手続案内は、1回約20分の完全予約制（来庁・ウェブ会議・電話）です[13]。案内の担当者が申請書を作成することはなく、作成が難しい場合は司法書士などへの依頼を勧めています（法務局は、司法書士や土地家屋調査士を紹介することはできないとしています）[13]。

不動産会社（宅地建物取引業者）に売却の仲介を頼むときは、媒介契約を結びます。宅地建物取引業法では、主に次のことが定められています[14][15]。

• 媒介契約を結んだら、業者は遅滞なく書面を作って依頼者に交付する（物件の表示、売買すべき価額、他の業者に重ねて依頼できるか、建物状況調査のあっせん、有効期間・解除、指定流通機構への登録、報酬などを記載）[14]
• 専任媒介契約の有効期間は3か月を超えられない[14]
• 専任媒介契約では、契約の締結の日から7日以内（専属専任は5日以内。休業日は数えない）に指定流通機構（レインズ）に登録し、登録を証する書面を依頼者に渡す[14][15]
• 専任媒介契約では、業務の処理状況を2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）報告する[14]

媒介契約の3種類の違いは「千葉県で空き家を売却する方法」、売却の全体の流れは「千葉県で空き家を売る流れ」で説明しています。

住み替えの後、売れるまでの間は、元の自宅が空き家になります。国土交通省によると、2023年（令和5年）の空家法の改正で、適切に管理されていない空き家が「管理不全空家」として指導などの対象になりました[17]。管理不全空家・特定空家への指導に従わず勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例を受けられなくなります[17]。

住宅用地特例。 千葉市の案内によると、毎年1月1日時点で住宅の敷地になっている土地（住宅の床面積の10倍まで）は、小規模住宅用地（1戸あたり200㎡まで）は価格の6分の1、それ以外の住宅用地は3分の1が課税標準になります[16]。住宅の全部・一部を取り壊した場合などは、翌年1月31日までに住宅用地の申告が必要です（千葉市の場合）[16]。空き家の固定資産税の仕組みや、勧告で特例の対象から外れる場合は「千葉県の空き家の固定資産税」で説明しています。

家屋を取り壊してから売る場合は、住宅用地特例の扱いに加えて、3,000万円特別控除の「取り壊した日から1年以内の契約」「他の用途に使わない」という条件もかかります[1][16]。

遠方からの管理の方法は「千葉県の空き家を遠方から管理する方法」、放置した場合の扱いは「千葉県の空き家を放置するとどうなる？」で説明しています。

令和5年住宅・土地統計調査によると、千葉県の空き家は39万4,100戸で、平成30年から1万1,600戸（3.0%）増えました[18]。総住宅数は319万1,100戸です[18]。千葉県の「空き家対策」のページでは、空き家は約39万4千戸で住宅総数の12.3%としています[19]。千葉県の2つのページの値を、当サイトで整理すると次のとおりです。

2023年10月1日時点。市町村別の空き家数・空き家率は「千葉県の市町村別 空き家データ」と「千葉県の空き家は約39万4千戸｜市町村別の空き家数・空き家率【令和5年調査】」に掲載しています。千葉県の「空き家対策」のページには、市町村ごとの空き家の相談窓口が掲載されています[19]。

以下は、特例の要件の確認の流れを説明するための想定例です。実際に特例を受けられるか、どれを選ぶかは、税務署や税理士にご確認ください。

当サイトで整理すると次のとおりです。「向いている人」の欄は、当サイトの考え方です。

特例には売る期限があります[1]。特例の期限と、どの特例が当てはまるかは、税務署や税理士にご確認ください。仲介と買取の違いは「千葉県で空き家を売却する方法」と「千葉県の空き家買取とは？」で説明しています。

住み替えで住まなくなった家でも、3,000万円特別控除は使えますか？

以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るものは、対象になる資産に含まれています[1]。そのほかの要件を満たすかどうかは、税務署や税理士にご確認ください。

3,000万円特別控除と軽減税率は、一緒に使えますか？

国税庁は、軽減税率の特例は3,000万円特別控除と重ねて受けられると案内しています[2]。軽減税率は、売った年の1月1日で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えることなどが要件です[2]。

新居で住宅ローン控除を受けるつもりです。旧居の売却で特例を使うとどうなりますか？

3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例などを、新居に住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に受けると、住宅ローン控除を受けられません[4]。譲渡損失の特例（No.3370・No.3390）は、住宅ローン控除と併用できます[5][6]。

住宅ローンが残っている家を売るには、どうすればいいですか？

【フラット35】の案内では、返済の途中で住宅を他人に譲り渡す場合は、原則として全額を返済するとしています[9]。完済の手続きは【フラット35】の繰上返済の案内に例があります[10]。完済した後は、法務局で抵当権の抹消の手続きが必要です[11][12]。手続きは、売る前に借入先にご確認ください。