千葉県で空き家を賃貸に出す前に確認すること｜普通借家と定期借家・修繕・仲介と管理

空き家を貸すと、借主が住んでいる間も、建物の所有者としての立場は続きます。空き家の所有者の管理の責務は「千葉県の空き家を遠方から管理する方法」、放置した場合の扱いは「千葉県の空き家を放置するとどうなる？」で説明しています。

貸す前に整理しておきたい点は、この記事で扱う次のような項目です。

• いずれ自分や家族が使う・売る可能性があるか（契約の種類に関わります）
• 雨漏りや設備の不具合など、貸す前に直しておく箇所があるか（修繕の義務に関わります）
• 借主を自分で探すか、不動産会社に仲介を頼むか、空き家バンクを使うか
• 入居後の家賃の受け取りや建物の維持を、自分で行うか委託するか

普通借家（期間の定めがある場合）。 期間の定めがある建物賃貸借では、期間満了の1年前から6か月前までの間に、相手方に「更新しない」（または「条件を変えなければ更新しない」）と通知しなかったときは、従前と同じ条件で更新したものとみなされます。更新後は期間の定めがないものになります（借地借家法26条1項）[1]。通知をしていても、期間満了後に借主が使い続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときも同様です（同条2項）[1]。

貸主からの更新拒絶・解約には正当の事由が必要です。 貸主からの更新拒絶の通知や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければできません（同法28条）[1]。正当の事由は、貸主・借主それぞれが建物を使う必要性のほか、賃貸借のこれまでの経緯、建物の利用状況・現況、貸主が明渡しの条件として、または明渡しと引き換えに財産上の給付を申し出た場合はその内容を考慮して判断されます[1]。

定期借家（定期建物賃貸借）。 国土交通省は、定期建物賃貸借を、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に賃貸借が終了する制度と説明しています[2]。持ち家として使われていた住宅なども含め、賃貸住宅の供給が進むことが期待されるとしています[2]。定期借家にするには、次の手続きが定められています。

• 書面で契約する。 公正証書などの書面で契約する場合に限り、更新がない旨を定めることができます。電磁的記録による契約も書面による契約とみなされます（借地借家法38条1項・2項）[1]。
• 契約前に、書面を交付して説明する。 貸主は契約の前に、更新がなく期間の満了で終了することを記載した書面を交付して説明しなければなりません（同条3項）。借主の承諾があれば電磁的方法での提供もできます（同条4項）。説明をしなかったときは、更新がない旨の定めは無効です（同条5項）[1]。国土交通省のQ&Aは、この説明の書面は契約書とは別のもので、宅地建物取引業者の重要事項説明をもって代えることはできないとしています。仲介業者が貸主の代理人として説明することはできますが、重要事項説明とは別に行う必要があります[3]。
• 期間が1年以上なら、終了の通知をする。 貸主は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了で終了する旨を借主に通知しなければ、終了を借主に対抗できません。その期間の後に通知した場合は、通知の日から6か月を経過すれば対抗できます（同条6項）[1]。期間1年未満の契約では、この通知は不要です[3]。

比較表（この記事の出典で確認できた項目）

次の表は、借地借家法の条文[1]と国土交通省のQ&A[3]をもとにした当サイトの整理です。

「―」は、この記事では扱っていない項目です。

借主からの中途解約と特約。 床面積200平方メートル未満の居住用建物の定期借家では、借主がやむを得ない事情で建物を生活の本拠として使うことが難しくなったとき、解約を申し入れることができ、申入れから1か月で終了します（借地借家法38条7項）[1]。終了通知と中途解約の規定に反する特約で借主に不利なものは無効です（同条8項）[1]。やむを得ない事情以外でも借主から中途解約できるという特約は、借主に不利ではないので有効とされています[3]。

既存の普通借家からの切り替え。 国土交通省のQ&Aは、2000年（平成12年）3月1日より前に結ばれた居住用建物の借家契約は、当分の間、合意解除して定期借家契約に切り替えることはできないとしています（居住用以外は可）[3]。

国土交通省の定期建物賃貸借のページには、パンフレット、Q&A、「定期賃貸住宅標準契約書」が掲載されています[2]。

貸主の修繕義務。 貸主は、賃貸物を使用・収益させるのに必要な修繕をする義務を負います。ただし、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、この限りではありません（民法606条1項）[4]。貸主が保存に必要な行為をしようとするとき、借主は拒めません（同条2項）[4]。

借主が修繕できる場合。 借主が貸主に修繕が必要なことを通知した（または貸主が知った）のに、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、または急迫の事情があるときは、借主が自ら修繕できます（民法607条の2）[4]。

借主が支出した費用。 借主が貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に直ちに償還を請求できます（民法608条1項）[4]。有益費を支出したときは、貸主は賃貸借の終了時に、民法196条2項の規定に従って償還しなければなりません（同条2項）[4]。

原状回復。 借主は、受け取った後に生じた損傷がある場合、賃貸借の終了時に原状に復する義務を負います。ただし、通常の使用・収益によって生じた損耗と経年変化は「損傷」から除かれ、借主の責めに帰することができない事由による損傷も原状回復の義務を負いません（民法621条）[4]。

国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）を公開しており[5]、そのQ&Aでは次のように説明しています[6]。

• 原状回復は入居時の状態に戻すことではなく、通常の使用による損耗や経年変化は、有効な特約がある場合を除き、借主が負担する必要はない
• 掃除を怠ってカビを生じさせた、結露・水漏れを放置して被害を広げた、などの場合は借主の負担の対象になり得る
• 借主が負担する場合も、経過年数を考慮し、必要最小限の施工単位で算定する
• 通常の原状回復義務を超える負担を借主に課す特約には、必要性と合理的な理由があること、借主がその義務を認識していること、借主が義務を負う意思を示していることが求められる
• 入居時と退去時に貸主・借主が立ち会い、チェックリストや写真で状態を記録しておくことがトラブル防止に有効
• 敷金は、未払いの債務などがなければ明渡し後に返還されるのが原則で、差し引く原状回復費用について貸主には説明が求められる

国土交通省の「民間賃貸住宅」のページは、賃貸住宅のトラブルの未然防止には契約内容の十分な確認と理解が必要だとして、契約書に署名・捺印をする前に、入居時・更新時に必要となる費用、退去時の原状回復の範囲・内容（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などを参考に）、退去や解約の申し入れの時期・条件を確認することが重要としています[7]。このページには、「賃貸住宅標準契約書」と、独立行政法人国民生活センターなどの相談窓口へのリンクも掲載されています[7]。

国土交通省は、DIY型賃貸借を、借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約やその物件（工事費用の負担者は問わない）と説明しています[8][9]。個人住宅の賃貸流通を促進する観点から、改修の内容や退去時の原状回復の有無などを貸主・借主があらかじめ取り決めてトラブルを防ぐための「DIY型賃貸借に関する契約書式例」（標準的な賃貸借契約に付ける特約の形式）と、ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を2016年（平成28年）4月15日に公表しました[8][9]。契約書式例は、主に借主の費用負担による小規模な改修を想定しています[9]。

2018年（平成30年）3月には、大規模な工事やサブリースの場合に対応するよう書式例が改訂され、「家主向けDIY型賃貸借実務の手引き」が作成されています[8]。書式例やガイドブックは、国土交通省のページから入手できます[8]。

仲介（媒介）の報酬の上限。 国土交通省の消費者向けの案内によると、居住用建物の貸借の媒介で、宅地建物取引業者が貸主・借主の双方から受け取れる報酬の合計は、賃料1か月分×1.1倍（税込）以内です[10]。依頼者の一方から受け取れるのは賃料1か月分×0.55倍（税込）以内ですが、依頼を受ける際にその依頼者の承諾を得ている場合は、この制限はありません[10]。案内では、賃料4万円で借主のみ承諾している場合、合計の上限は4.4万円で、借主から最大4.4万円、貸主から最大2.2万円という例を示しています[10]。

「長期の空家等」の特例。 2024年（令和6年）7月1日以降、「長期の空家等」の貸借の媒介では、貸主から、原則の上限を超えて賃料1か月分×2.2倍（税込）以内の報酬を受け取れるようになりました（双方から受ける合計も2.2倍以内）[10]。「長期の空家等」は、少なくとも1年を超えて居住者が不在の戸建ての空き家やマンションの空室などのほか、相続などで使われなくなった直後で、今後も所有者などによる利用が見込まれないものとされています[10]。国土交通省は、トラブル防止のため、媒介契約を結ぶ際に上限の範囲内で報酬額をあらかじめ合意しておくことが重要としています[10]。売買の場合の報酬と特例は「千葉県で空き家を売却する方法」で説明しています。

管理を委託する場合（賃貸住宅管理業の登録）。 賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません（国土交通省令で定める規模未満の者を除く）。登録の有効期間は5年です（賃貸住宅管理業法3条）[11]。国土交通省のポータルサイトは、管理戸数200戸以上の業者は登録が義務、200戸未満は任意登録と説明しています[12][14]。対象となる管理業務は、委託を受けて行う賃貸住宅の維持保全と、家賃などの金銭の管理です[12]。

登録業者の主な義務として、次のものが挙げられています[13]。

• 営業所ごとに業務管理者を1名以上置く
• 管理受託契約の締結前に、報酬や管理業務の内容・実施方法を書面で説明する（重要事項説明）
• 締結時に契約内容の書面を交付する
• 家賃などを自己の財産と分別して管理する
• 少なくとも年1回、オーナーに家賃の収受状況・維持保全の実施状況・入居者からの苦情の状況などを定期報告する

サブリース（特定賃貸借契約）については、誇大広告・不当な勧誘の禁止、契約締結前の説明と書面交付などの規制があり、ポータルサイトには賃貸住宅経営を考えている人向けの注意喚起のリーフレットがあります[12]。

制度の枠組み。 国土交通省によると、住宅セーフティネット制度は、高齢者・低額所得者・障害者・子育て世帯などの住宅確保要配慮者の賃貸住宅への入居ニーズが高まる一方、貸主には孤独死・死亡後の残置物処理・家賃滞納などへの懸念があることを背景とした制度です[15]。改正住宅セーフティネット法は2025年（令和7年）10月1日に施行されました[15]。貸主が都道府県・政令市・中核市に住宅を登録すると、自治体が情報を公開し、要配慮者が入居を申し込めます（セーフティネット登録住宅＝要配慮者の入居を拒まない住宅）[15]。このほか、居住支援法人などが貸主と連携して安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎを行う「居住サポート住宅」、都道府県が指定する居住支援法人（令和7年10月から、入居者の委託に基づく残置物処理も業務に追加）、家賃債務保証業者の登録・認定制度があります[15]。

国の改修費の補助（令和8年度）。 国土交通省は、民間賃貸住宅や空き家などを、住宅確保要配慮者専用の住宅や居住サポート住宅に改修する民間事業者などを直接補助する「セーフティネット専用住宅改修事業」「居住サポート住宅改修事業」の募集を行っています[16]。

国の補助とは別に、地方公共団体が補助を行っている場合があるとされています[16]。

千葉県での登録の窓口。 千葉県のページによると、登録申請の窓口は住宅の所在地で分かれています[18]。

必要書類には、間取図、欠格要件に該当しない旨などの誓約書などがあり、1981年（昭和56年）5月31日以前に新築工事に着手した建物は、耐震診断結果報告書など耐震性を確認できる書類が必要です[18]。県は、消防本部・特定行政庁に消防法・建築基準法の違反がないか照会することがあるとしています[18]。

千葉県の「住宅セーフティネット制度について」のページは、県内の制度として、セーフティネット住宅の登録制度、居住サポート住宅の認定制度（市の区域は各市、町村の区域は県が認定事務）、居住支援法人の指定（令和8年4月10日時点で42法人）などを案内しています[17]。登録住宅の改修費は国が補助し、住宅金融支援機構も融資を行っていると記載しています[17]。

不動産所得。 国税庁によると、土地・建物の貸付けなどによる所得は不動産所得で、金額は「総収入金額－必要経費」です[19]。総収入金額には、賃貸料のほか、名義書換料・承諾料・更新料・頭金などの名目で受け取るもの、返還を要しない敷金・保証金、共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・掃除代なども含まれます[19]。必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもので、主なものは固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費です[19]。

会社員などの場合の確定申告の目安。 給与を1か所から受けていて、かつ、その給与の全部が源泉徴収の対象となる人でも、給与所得・退職所得以外の所得の合計額が20万円を超える場合は確定申告が必要です（給与の年間収入金額が2,000万円を超える人も確定申告が必要です）[20]。判定は、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計で行います[20]。不動産所得の金額は、総収入金額から必要経費を差し引いた金額です[19]。20万円以下でも、医療費控除などを受けるために申告する場合は、その所得も含めて申告する必要があります[32]。

いずれも令和8年4月1日現在の法令等によるものです[19][20]。自分の場合に申告が必要か、何が必要経費になるかは、税務署や税理士にご確認ください。

令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）[21]によると、千葉県の空き家39万4,100戸のうち、賃貸用の空き家は19万6,400戸です[22]。

出典：千葉県「令和5年住宅・土地統計調査 千葉県確報集計結果の概要」のうち「結果概要」（表2-1・表2-3）[22]。表の各区分を足した値（394,000戸）は、合計（394,100戸）と一致しません。2023年10月1日時点。

市町村別の空き家数・空き家率は「千葉県の市町村別 空き家データ」と「千葉県の空き家は約39万4千戸｜市町村別の空き家数・空き家率【令和5年調査】」に掲載しています。

空き家バンクの仕組みと市町村ごとの違いは「千葉県の空き家バンクとは？」で説明しています。ここでは、賃貸に関わる部分を、今回確認できた市町の例として紹介します。対象・条件・受付期間は年度などで変わることがあるため、利用する前に各市町のページや窓口でご確認ください。

次の表は、各市町のウェブサイト・例規集から賃貸に関わる部分を選んだ当サイトの整理です。

（出典：各市町のウェブサイト・例規集。確認日：2026年10月13日。佐倉市・大多喜町の行は2026年10月21日に開き直して確認）

県内の補助制度は「千葉県内の補助制度・相談窓口一覧」でも比べられます。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

貸すほかにも、空き家の扱い方にはいくつかの選択肢があります。次の表は、当サイトの整理です。

どの方法を選ぶかは個別の判断になります。市町村の窓口や、不動産会社・専門家にご相談ください。

定期借家にすれば、期間が終わったら家を返してもらえますか？

定期借家は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく終了する制度です[2]。ただし、書面での契約と、契約前の書面による説明が必要で、説明がないと更新がない旨の定めは無効です[1]。期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知が必要で、遅れた場合は通知の日から6か月を経過するまで終了を借主に対抗できません[1]。

退去のとき、借主にどこまで直してもらえますか？

民法621条は、通常の使用・収益によって生じた損耗と経年変化を、借主の原状回復の対象から除いています[4]。国土交通省のQ&Aは、借主が負担する場合も経過年数を考慮し、必要最小限の施工単位で算定するとしています[6]。具体的な負担の範囲は契約や物件の状態によるため、契約前に確認し、トラブルになった場合は相談窓口にご相談ください[7]。

家賃収入があると、確定申告が必要ですか？

国税庁は、給与を1か所から受けていて、かつ、その給与の全部が源泉徴収の対象となる人でも、給与所得・退職所得以外の所得の合計額が20万円を超える場合は確定申告が必要としています（給与の年間収入金額が2,000万円を超える人も確定申告が必要です）[20]。判定は、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計で行います[20]。不動産所得の金額は、総収入金額から必要経費を差し引いた金額です[19]。自分の場合については、税務署や税理士にご確認ください。