私道に面した空き家の工事・売却と同意｜共有私道のルールと2023年の民法改正【千葉県】

私道には法律上の明確な定義がありません。 法務省の研究会の報告書は、私道に法律上明確な定義はないとしたうえで、主に「国や地方公共団体以外の者が所有する、一般の用に供されている通路であって、法令上、国や地方公共団体が管理することとされていないもの」を対象に検討しています[7]。

建築基準法の「道路」にあたる私道もあります。 建築基準法42条1項5号は、土地を建築物の敷地として利用するため、道路法などによらないで築造する道で、政令で定める基準に適合し、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものを「道路」としています（いわゆる位置指定道路）[1]。千葉県は、位置指定道路を土地所有者の申請に基づき指定したもの、と説明しています[2]。一方、千葉県の長生土木事務所のページは、現に存在するすべての道が建築基準法の道路になるわけではないことに注意が必要だとしています[3]。

私道の変更・廃止には制限があります。 私道の変更や廃止によって、その道路に接する敷地が接道義務（43条1項）などに適合しなくなる場合、特定行政庁は、その私道の変更や廃止を禁止し、または制限することができます（建築基準法45条1項）[1]。千葉県の位置指定道路の手引きでも、申請図に「指定」「変更」「廃止」の別を記入することとされ、申請手数料は1申請につき5万円（変更・廃止の場合は2万5千円）とされています[4]。この手引きは、千葉県が所管する市町村での手続きをまとめたものです[4]。千葉市・船橋市・松戸市などの特定行政庁の市では、市が建築基準法の事務を行うため[5]、手続きや手数料は各市でご確認ください（この金額が当てはまるとは限りません）。

敷地が道路に2メートル以上接する必要があること（接道義務）と、建て替えができない土地については「千葉県の再建築不可物件を売却する方法」で説明しています[1]。

千葉県で道路の種類を調べる

千葉県は、県が指定した道路（事業計画のある道路、位置指定道路、2項道路）の一部をインターネットで公表しています[2]。ただし、次の点に注意が必要とされています[2]。

• 公表情報は必ずしも最新ではなく、建築確認申請などの際は所管の土木事務所の建築担当窓口で最新情報を確認する必要がある
• 道路法による道路など（42条1項1号〜3号）は指定道路ではないため、指定道路の地図には載っていない（市町村道は市町村で確認）
• 位置指定道路の指定道路図・調書は、県の8つの出先機関（印旛・成田・香取・海匝・山武・長生・安房・君津の各土木事務所）で閲覧できる
• 特定行政庁が市長の市（千葉市、市川市、松戸市、船橋市、柏市など21市）の指定道路情報は、各市に問い合わせる。ただし、鎌ケ谷市・野田市・君津市・茂原市・四街道市・白井市・印西市の事業計画のある道路は、必要に応じて県が42条1項4号の道路として指定している

建築の手続きを市が行う特定行政庁・限定特定行政庁の市と、それ以外の市町村（千葉県庁または県の出先機関が受け付ける）の区分は、千葉県の窓口案内で確認できます[5]。

法務省の研究会は、複数の人が持つ私道を次の2つに分けて検討しています。あわせて「共有私道」と呼んでいます[7]。

研究会の報告書によると、宅地を分譲するときに通路を設け、買主に通路部分の共有持分をあわせて売ることで共同所有型の私道ができる場合が多いようだとされています[7]。相互持合型も、分譲の際に通路の敷地を分筆して各宅地の買主に譲ることで生じることが多いとされ、この場合は黙示の地役権が設定されていることが通常で、分譲時に上下水道の管が設けられた私道では、地役権の内容は通行だけでなくライフラインの設置・利用を含むのが通常とされています[7]。

まず取決めを確かめます。 共同所有型の私道で、共有者の間に修繕や費用負担の取決めがある場合は、取決めに基づいて工事を行うとされています。長年の共同使用の中で黙示的な合意ができていることも少なくなく、取決めがない場合に民法の共有の規定で対応する、という順序が示されています[7]。

相続した持分も同じ規定が当てはまります。 相続人が複数いて遺産分割が終わっていない状態（遺産共有）にも、民法の共有の規定が基本的に適用され、管理に関する事項は法定相続分（相続分の指定があれば指定相続分）を基準とした持分の過半数で決めるとされています[7]。

なお、法務省の平成29年の調査の対象土地のうち地目が道路のものでは、最後の登記から50年以上たっているものが、たとえば中小都市・中山間地域で31.2%でした（全国の調査で、千葉県の値ではありません）[7]。報告書は、こうした私道では相続登記がされず遺産共有の状態になっている場合も多いと推測しています[7]。

改正前は、共有物に変更を加える行為は、変更の程度にかかわらず共有者全員の同意が必要とされ、共有私道の補修工事などでも、事実上、共有者全員の同意を得る運用がされていました[6][7]。2023年4月1日施行の改正民法では、次のように整理されています[6][8]。

あわせて、次の点も定められています。

• 各共有者は、共有物の全部について、持分に応じた使用ができます（民法249条1項）[8]。ガイドラインでは、私道の共有者はこの権限に基づき、私道を通行したり、その地下を利用したりできるとされています[7]。
• 管理の決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使う共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その共有者の承諾が必要です（民法252条3項）[8]。ガイドラインは、特定の共有者の給水管の設置場所を過半数で変えて、相当期間水道水の供給が止まるケースは、これに当たり得るとしています[7]。
• 各共有者は、持分に応じて管理の費用などを負担します（民法253条1項）[8]。

どの区分に当たるかは個別の事情により、ガイドラインは、一般論として、共有物の形状・性質、従前の利用方法、工事による改変の程度その他の諸般の事情を考慮して決められるものと考えられるとしています[7]。工事が過半数で決められる場合でも、少数の共有者と協議の機会を設けることが望ましいとされています[7]。

共有の基本や、共有物の分割の請求については「千葉県で共有名義の空き家を売る方法」で詳しく説明しています。なお、相続した私道の持分などが相続財産に属し、相続人どうしで遺産の分割をすべきときは、裁判所による共有物の分割はできず（民法258条の2第1項）、遺産分割の手続きになります。相続開始の時から10年を経過した後は、相続財産に属する共有物の持分について共有物の分割ができる例外があります（遺産の分割の請求があり、相続人が異議の申出をしたときを除く。民法258条の2第2項・3項）[8]。

次の表は、法務省の研究会の報告書（ガイドライン第2版）の事例と導管関係等の対照表の結論を、空き家の所有者が出会いそうな場面ごとに当サイトで並べたものです（法務省が示した区分の表ではありません）[7]。ガイドラインは事例ごとの一般的な考え方を示したもので、結論は「〜と考えられる」とされています。実際の私道に当てはまるかは、取決めの有無や工事の内容によって変わります。

（出典：共有私道の保存・管理等に関する事例研究会の報告書（第2版。法務省ウェブサイト掲載）の各事例と導管関係等対照表[7]。表の並びは工事の種類ごとで、順位ではありません）

工事の前の通知。 ガイドラインは、実務上、工事を行う事業者などから私道の所有者に施工範囲を明示して通知することや、隣地との境界付近の工事では必要に応じて境界を確認することが重要だとしています[7]。

事業者や自治体の手続きは別です。 ガイドラインは、多くの地方公共団体が私道整備の助成の条件として原則として所有者全員の同意を求めていること、ライフライン事業者も所有者全員の同意がなければ工事をしないのが原則とされていたことを、支障の例として挙げています[7]。民法上の考え方と、助成や事業者の申込みの手続きで求められる書類は別に確かめる必要があります。千葉県内の市の例は、後の「千葉県のデータ」で紹介します。

定めの内容。 土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用しなければ、電気・ガス・水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、または他人の設備を使用することができます（民法213条の2第1項）[9]。ガイドラインは、「その他これらに類する継続的給付」には電話・インターネットなどの電気通信が含まれるとしています[7]。

条文と、ガイドラインの説明を分けて整理すると、次のとおりです。

土地の分割や一部の譲渡によって設備を設置しなければ継続的給付を受けられない土地が生じたときは、分割者や譲渡者の所有地のみに設置できます（民法213条の3）[9]。

承諾書についての国の通知。 ガイドラインは、厚生労働省水道課長の通知（平成28年11月28日）を紹介しています。水道事業者が他人の土地の所有者の承諾書を求める例について、承諾書の提出がないことは、水道法の給水義務を解除する正当な理由には当たらないとする内容です[7]。千葉県内の水道事業者が、私道に給水管を引くときに承諾書を求めているかは、この記事では確認していません。申込みの手続きは、空き家のある地域の水道事業者にご確認ください。空き家の水道の契約や手続きは「空き家の水道・電気・ガスはどうする？」で説明しています。

下水道は下水道法が優先します。 公共下水道の排水区域では、土地の所有者などに排水設備の設置義務があり、他人の土地を使わなければ下水を流せないときは、他人の土地に排水設備を設置できるとされています（下水道法10条・11条）[7]。ガイドラインは、下水道法の規律は民法の特別法に当たり、適用関係は民法改正後も基本的に変わらないと解されるとしています[7]。

共同所有型の私道で、ほかの共有者が見つからない、または返事をしないために必要な同意が得られないときは、裁判所の手続きを使える場合があります[7][8]。

ガイドラインによると、どちらも私道のある地域の地方裁判所に申し立て、1か月以上の期間（所在不明の場合は異議届出期間、賛否不明の場合は賛否明示期間）を経ます[7]。所在不明の場合は、登記簿上不明というだけでなく、住民票の調査など必要な調査を尽くしても不明であることが必要とされています[7]。賛否不明の場合の「相当の期間」は、通常、催告を受けた日から2週間程度が必要と解され、催告は後の裁判で証明するため書面などで行うことが想定されるとされています[7]。また、裁判所が選任する財産管理人（不在者財産管理人、相続財産清算人、所有者不明土地管理人など）から工事の同意を得る方法も紹介されています[7]。

相互持合型の私道で、他人の所有部分の所有者の所在が分からないときも、財産管理人などの選任を申し立て、選任された管理人の同意を得て工事をする方法がガイドラインで紹介されています[7]。

手続きを使えるかどうかや費用（予納金など）は事案ごとに異なります。弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。共有者の持分の取得や譲渡の権限付与の裁判は「千葉県で共有名義の空き家を売る方法」で説明しています。

重要事項説明の対象になります。 宅地建物取引業者は、契約が成立するまでに、宅地建物取引士をして、買主などに書面を交付して重要事項を説明させなければなりません（宅地建物取引業法35条1項）[11]。説明事項には、登記された権利の種類・内容（1号）、法令に基づく制限の概要（2号）、建物の貸借以外の契約では私道に関する負担に関する事項（3号）、飲用水・電気・ガスの供給と排水のための施設の整備の状況（4号）が含まれます[11]。国土交通省は、各号の事項は説明すべき最小限の事項で、ほかにも説明を要する事項があり得るとしています[12]。説明を受けるのは買主の側ですが、売主も、こうした事項を事前に把握しておくと、不動産会社とのやり取りで確かめやすくなります。

売主が知っていることは告知書で伝える方法があります。 国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、売主や所有者しか分からない事項について、売主から告知書を出してもらい買主に渡すことは、将来の紛争の防止に役立つことなどが期待され、積極的に行うことが望ましいとしています[12]。記載事項の例として、土地については境界確定の状況や過去の所有者と利用状況などが挙げられ、売主が知り得る範囲で記載するものとされています[12]。私道の取決め（修繕や費用負担の申し合わせ）や、私道の下にある自分の管の位置なども、知っている範囲で整理しておくと、伝える内容を確かめやすくなります。

登記で持ち方を確かめます。 登記された権利の種類・内容と名義人は、重要事項説明の対象です（35条1項1号）[11]。ガイドラインでも、私道の所有者を確かめる調査として、私道（土地）の不動産登記簿の調査が挙げられています[7]。共同所有型の私道は、空き家の敷地とは別の1筆の土地として共有されている例が示されています[7]。法務局のページでは、土地の登記事項証明書のほか、地図証明書や地積測量図などの図面証明書も、オンラインで請求できるとされています[13]。相続した不動産の登記は「千葉県で相続登記を自分でする方法」をご覧ください。

私道に面した空き家で工事や売却を考えるときに確かめる順番の一例を、法令と公的な資料をもとに当サイトで並べました（国や県が定めた手続きの順番ではありません）。

1. 道路の種類を調べる。 千葉県の指定道路情報や、所管の土木事務所・特定行政庁の市の窓口で、空き家の前の道が建築基準法上の道路か、どの種類かを確かめます[2][5]。
2. 私道の持ち方を調べる。 私道部分の土地の登記事項証明書などで所有者と持分を確かめ、1筆を共有している（共同所有型）か、複数の筆をそれぞれが持っている（相互持合型）かを確かめます[7][11][13]。
3. 取決めを探す。 分譲時の書類や、修繕・費用負担の申し合わせがあるかを確かめます。取決めがあれば、まずそれに従うとされています[7]。
4. 工事の区分を確かめる。 予定している工事が保存・管理・軽微な変更・変更のどれに当たりそうか、ガイドラインの事例と照らし合わせます[7][8]。
5. 事業者・市の手続きを確かめる。 水道・下水道・ガスの事業者や、助成を使う場合は市の窓口で、必要な承諾書や条件を確かめます[7][14][15][16][17]。
6. 同意が得られないときは専門家に相談する。 所在不明・賛否不明の共有者がいる場合の裁判の手続きや、設備設置権の通知の方法は、弁護士・司法書士などにご相談ください[7]。

千葉県内の共有私道や位置指定道路の数を示す公的な統計は、この記事の作成時点で確認できていません。

この記事で確かめた県内の市の、私道の舗装・排水などの助成制度は次のとおりです（当サイトの整理。並びは県の市町村一覧の順で、助成の大小による順位ではありません）。

（出典：千葉市・船橋市・松戸市のウェブサイト。確認日：2026年10月19日）

千葉市の私道への下水道管。 千葉市は、私道が公衆用道路として分筆されているか道路位置指定を受けていること、幅員1.8m以上、所有者の異なる宅地または家屋が2つ以上、私道の権利者全員が承諾していることなどの条件を満たせば、市の費用で私道に公共下水道管を設置し、完成後の維持管理も市が行うとしています[15]。権利者全員の承諾が得られない場合でも、私有道路における共同排水設備費補助金制度を利用できることがあるとしています[15]。

松戸市の申請期間は毎年5月1日から5月31日までとされています[17]。千葉市・船橋市の申請時期や、このほかの市町村の制度の有無は、各市町村にご確認ください。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

私道に面した空き家の扱いは、売る・解体する・管理を続けるなどの方法と比べて考えることになります。