空き家を貸す前の残置物の整理｜借主死亡後のモデル契約条項と、親の家財を残す・相続した家財の注意点【千葉県】

次の表は、この記事の出典をもとにした当サイトの整理です。

モデル契約条項でいう「非指定残置物」は、借主（委任者）が死亡した時点で物件内やその敷地内にあった動産（金銭を除く）で、借主が死亡時に所有していて、指定残置物に当たらないものと定義されています[4]。貸主が貸す前から残した家財をどう扱うかを、モデル契約条項が説明している箇所は確認できませんでした。

公表と目的。 国土交通省と法務省は、単身高齢者の居住の安定確保を図るため、賃借人の死亡後に契約関係と居室内に残された家財（残置物）を円滑に処理できるよう、賃貸借契約の解除と残置物の処理に関するモデル契約条項（ひな形）を策定したと、令和3年（2021年）6月7日に発表しました[1][2]。モデル契約条項の冒頭の前注（文書全体の前注）は、賃貸用建物の所有者が単身の高齢者（60歳以上の者）に貸すことをためらう問題があり、その主な理由は、賃借人が亡くなったときに相続人の有無や所在が分からないと、契約の終了や残置物の処理が難しくなるリスク（残置物リスク）を賃貸人が感じていることだとしています[4]。

使うことは義務ではありません。 国土交通省は、モデル契約条項は使用が法令で義務づけられているものではないとしています[3]。同省のページには、モデル契約条項（PDF・Word）のほか、活用ガイドブック（令和7年10月の第2版）や、令和7年10月に内容を更新したQ&Aが掲載されています[3]。

想定する場面。 Q&Aは、原則として単身高齢者（60歳以上の者）が賃貸住宅を借りる場合の利用を想定しているとしています[5]。60歳未満の単身者でも、推定相続人がいない場合や所在が不明な場合など、借主の死亡時に残置物を処理すべき者と連絡を取ることが期待できない場合（緊急連絡先が確保できないような場合など）には、活用は否定されないとしています[5]。

3つのまとまり。 次の表は、モデル契約条項の冒頭の前注[4]をもとにした当サイトの整理です。

第1と第2は、委託する事務の内容が違うため別のまとまりとされていますが、同じ受任者と結ぶ場合は1通の契約書としても差し支えないとされています[4]。国土交通省の賃貸住宅標準契約書の注意点も、特約の例の1つとして、借主の死亡時の賃貸借契約の解除や居室内の残置物処理を内容とする死後事務委任契約を結ぶ場合の関連条項を挙げています[8]。

解除関係事務委任契約（第1の前注2）。 第1の前注2は、受任者について次のように説明しています[4]。

• 解除されると相続人が借主の地位を失うため、解除関係事務委任契約の受任者は、まず借主の推定相続人のいずれかとするのが望ましい[4]
• 推定相続人の所在が明らかでない、受任する意思がないなど、推定相続人を受任者とすることが困難な場合は、居住支援法人や居住支援を行う社会福祉法人のような第三者を受任者とするのが望ましいと考えられる[4]
• 解除関係事務委任契約では、貸主を受任者とすることは避けるべき。貸主を受任者とする解除関係事務委任契約は、借主の利益を一方的に害するおそれがあり、民法90条や消費者契約法10条に違反して無効となる可能性がある[4]
• 貸主から委託を受けて物件を管理している管理業者が解除関係事務委任契約の受任者となることは、直ちに無効であるとはいえないものの、貸主の利益を優先することなく、借主（の相続人）の利益のために誠実に対応する必要がある[4]
• 解除関係事務委任契約の委任者は借主なので、借主がその意思に従って受任者を選ぶべき[4]

残置物関係事務委託契約（第2の前注2）。 第2の前注2は、残置物関係事務委託契約の受任者として、①借主の推定相続人のいずれか、②居住支援法人、居住支援を行う社会福祉法人又は賃貸物件を管理する管理業者のような第三者が考えられるとしています[4]。貸主自身を受任者にすることを避けるべきこと、管理業者は借主（の相続人）の利益のために誠実に対応することが求められること、借主がその意思に従って受任者を選ぶべきことは、解除関係事務委任契約と同様としています[4]。

Q&Aは、管理業者が転貸人（賃貸人）の立場にある場合は、受任者とすることは避けるべきと考えられるとしています[5]。家賃債務保証業者を受任者とした場合は、公序良俗に反して無効と判断される可能性もあると考えられる（最終的には個別の事案で判断される）としています[5]。推定相続人を受任者とすることが困難な場合に、相続人調査で推定相続人の所在や有無を明らかにすることまでは求めていないとしています[5]。

モデル契約条項の残置物関係事務委託契約（第2）は、次のように定めています。【】の中は、当事者が具体的な事案に合わせて記載することを予定した部分です[4]。

廃棄しない物の指定。 借主は、廃棄してはならない物を「指定残置物」として、リストに載せる方法か、廃棄してはならない物であることを示すシールなどを貼る方法で指定し、送付先の氏名・住所などを明らかにします（第2の第4条）[4]。

処分の時期。 受任者は、借主の死亡から【3か月】が経過し、かつ賃貸借契約が終了したときに、指定されていない残置物（保管に適しないものを除く）を廃棄します。ただし、換価できるものはできるだけ換価するよう努めます（第2の第6条第1項）[4]。解説は、3か月は仮の期間で、具体的な契約では当事者の合意で定めるものの、3か月を下回る期間を定めることは避けるべきとしています[4]。食料品など保管に適しないものは、借主が死亡したときに廃棄するとされています（同条第2項）[4]。指定残置物は、契約の終了後に指定された送付先へ送り、送付が不可能・困難な場合の換価や廃棄も、死亡から【3か月】が経過し、かつ賃貸借契約が終了した後でなければできないとされています（第2の第7条）[4]。

記録と通知。 搬出するときは、第三者（貸主、管理会社、仲介業者等を含む）の立会いの下で、残置物の状況を確認・記録します（第2の第6条第3項・第7条第3項）[4]。借主が通知先を定めていれば、受任者は借主の死亡を知ったら直ちに通知し、搬出する場合は2週間前までに通知します（保管に適しないものの廃棄を除く。第2の第5条）[4]。

金銭と費用。 換価で得た金銭と物件内にあった金銭は、借主の相続人に返還します（第2の第8条）[4]。Q&Aは、相続人の存否や所在が明らかでなく、受任者がこれを過失なく知ることができないときであっても、受任者は供託によって返還の義務を果たさなければならないとしています[5]。受任者は、事務の費用を相続人に請求でき、換価で得た金銭などから充てることができます（第2の第10条）[4]。

廃棄物の処理。 解説は、受任者が廃棄物の収集・運搬・処分をリサイクル業者等に委託するときは、原則としてその業者に廃棄物処理法の廃棄物処理業の許可が必要だとしています[4]。Q&Aは、愛玩動物や遺骨など法令に基づく取扱いが必要となる物は、必要に応じて専門家等に相談の上、法令に則した対応が必要と考えられるとしています[5]。

契約の終わり。 解除関係事務委任契約は、賃貸借契約が終了した場合と、受任者が借主の死亡を知った時から【6か月】が経過した場合に終了します（第1の第3条）[4]。残置物関係事務委託契約は、賃貸借契約が終了した時に借主が死亡していない場合と、受任者が借主の死亡を知った時から【6か月】が経過するまでに賃貸借契約が終了しなかった場合に終了します（第2の第11条）[4]。

貸主の通知。 賃貸借契約に設ける条項（第3）では、貸主は、借主が死亡したことを知ったときは速やかに解除関係事務委任契約の受任者に、賃貸借契約が終了したときは速やかに残置物関係事務委託契約の受任者に、書面又は電磁的記録で通知しなければならないとされています（第3の第2条）[4]。借主の側は、2つの契約が賃貸借の途中で終了した場合に同じ内容の契約を新たに結ぶよう努め、終了や新たな締結を貸主に通知するとされています（第3の第1条）[4]。

受任者の確認。 第1の前注3と第2の前注3は、それぞれ解除関係事務委任契約と残置物関係事務委託契約について、実務の運用として、借主が契約を結んだことと受任者の氏名・名称や連絡先などを貸主に連絡し、貸主がこれを確認してから賃貸借契約を結ぶ運用になると考えられるとしています[4]。

使う場面の注意。 冒頭の前注（文書全体の前注）は、残置物リスクへの不安感が生じにくい場面（例えば個人の保証人がいる場合）で使うと、民法90条や消費者契約法10条に違反して無効となる可能性がある（最終的には個別の事案の具体的な事情を踏まえて裁判所が判断する）としています[4]。利用には、借主と受任者が内容を十分に理解した上で任意に同意していることが必要とされています[4]。

入居の条件・入居中の人。 Q&Aは、契約自由の原則により、2つの契約の締結を賃貸借契約の条件とすることは差し支えないと考えられるが、借主が内容を十分に理解した上で同意していることが必要と考えられるとしています[5]。すでに入居中の人についても、単身高齢者で個人の保証人がおらず推定相続人の存否も不明といった残置物リスクが高い場面で、入居者との合意の上で利用することは否定されないとしています[5]。その場合、関連する条項を特約として賃貸借契約に入れるには、締結済みの契約の変更が必要となり、更新の際に追加するときは入居者と合意の上で更新する必要があるとしています[5]。

居住支援法人の残置物処理（国）。 国土交通省によると、入居者が亡くなったときの残置物処理を円滑に行うため、令和7年（2025年）10月1日から、居住支援法人の業務に「入居者からの委託に基づく残置物処理」が追加されました[6]。その実施に当たっては、モデル契約条項を活用することとしています[6]。住宅セーフティネット制度の全体は「千葉県で空き家を賃貸に出す前に確認すること」で説明しています。

千葉県の居住支援法人。 千葉県のページは、居住支援法人の指定を、住宅セーフティネット法59条に基づき都道府県知事が居住支援を行う法人を指定する制度と説明しています[10]。県の一覧のページ（令和8年10月21日更新）は、支援業務の例として、住まい探しに関する相談対応、家賃債務保証、安否確認・見守り、緊急連絡先の提供、家財整理・家財処分、死後事務受任を挙げ、各法人の提供する支援業務等の詳細は一覧の個表または詳細版で確認するよう書いています[11]。一覧のページの本文からは、各法人が令和7年10月に追加された残置物処理の業務を行っているかは確認できませんでした。千葉県の「住宅セーフティネット制度について」のページ（令和8年5月1日更新）の関連リンクにも、国土交通省のモデル契約条項のページが載っています[10]。

モデル契約条項の受任者は、借主がその意思に従って選ぶものとされています[4]。当サイトでは、特定の法人を紹介していません。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、借主の居住の安定と貸主の経営の合理化を図ることを目的とした、賃貸借契約書のひな形とされています[7]。

次の表は、この記事の出典をもとにした当サイトの整理です。家財を残すか処分するか、どう契約するかは個別の判断になります。

標準契約書の頭書（1）の「設備等」の欄は、トイレ・浴室・給湯設備・冷暖房設備・備え付け照明設備・鍵などの建物の設備の有無を書く欄で、作成にあたっての注意点は、特に書いておくべき事項（設備の性能、損耗状況、貸出数量など）があれば右の空欄に記入するとしています[8]。家財（家具・家電）をこの欄に書くことは、標準契約書には書かれていません。家財をどう書くか、書いた場合に修繕の義務（第9条第1項）がどうなるかは、この記事で確認した資料からは確かめられませんでした。標準契約書の解説は、各当事者は契約の成立について疑義が生じないよう、書面による契約を行うことが重要としています[8]。

家財の処分費の補助を設けている県内の市町の例は、「千葉県で空き家を賃貸に出す前に確認すること」の「千葉県内の空き家バンク・賃貸に関する制度の例」と、「千葉県で空き家の家財・不用品を処分する方法」で整理しています。

民法921条1号。 相続人が相続財産の全部または一部を処分したときは、単純承認をしたものとみなされます。ただし、保存行為と、民法602条に定める期間を超えない賃貸は除かれます（民法921条1号）[9]。単純承認をしたとみなされると、相続放棄はできなくなると解されます。

民法602条の期間。 民法602条は、処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合の期間の上限を定めた規定で、樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借は10年（同条1号）、それ以外の土地の賃貸借は5年（同条2号）、建物の賃貸借は3年（同条3号）、動産の賃貸借は6箇月（同条4号）です。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は各号に定める期間とされています[9]。921条1号のただし書きで除かれているのは、この期間を超えない賃貸です[9]。家財を残して貸す場合にどの号の期間で考えるか、家財の片付けや、この期間を超える賃貸が「処分」にあたるかは、条文からは読み取れません。

3か月の期限。 相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、単純承認・限定承認・相続放棄のいずれかをしなければなりません。この期間は、利害関係人などの請求によって家庭裁判所で伸ばすことができます（民法915条1項）[9]。

相続放棄を考えている場合は、家財を片付ける前、家を貸す契約を結ぶ前に、弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。期限の考え方は「千葉県で遺品整理の業者を選ぶときのポイント」、相続放棄をした後の空き家の扱いは「相続放棄した空き家の管理は誰がする？」で説明しています。当サイトでは、個別の事案についての判断は行っていません。

次の順番は、この記事の出典をもとにした当サイトの整理です。

1. 相続の状況を確かめる。 相続放棄を考えているなら、家財の処分や賃貸の契約の前に専門家に相談する（民法921条1号・915条1項）[9]。
2. 家財を残すか、処分するかを決める。 処分するなら、許可業者と市町の補助を確かめる（家財の処分の記事）。
3. 残す家財の扱いを書面で取り決める方法を確かめる。 家財の書き方と修繕の扱いは、この記事で確認した資料からは確かめられなかったため、契約の前に弁護士などの専門家や相談窓口に確かめる。
4. 単身の高齢者などに貸す場合は、モデル契約条項を使うかを借主と話し合う。 受任者は借主がその意思に従って選ぶべきとされ、貸主を受任者とすることは避けるべきとされている[4]。使う場面によっては無効となる可能性がある[4][5]。
5. 契約の種類・修繕・原状回復を確かめる。 普通借家・定期借家の違いなどは「千葉県で空き家を賃貸に出す前に確認すること」で説明しています。

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

貸すほかの選択肢（売却・買取・空き家バンク・マイホーム借上げ制度）は、次の記事で説明しています。

• 千葉県で空き家を売却する方法
• 千葉県の空き家買取とは？仲介との違いと注意点
• 千葉県の空き家バンクとは？仕組みと市町村ごとの違い
• マイホーム借上げ制度とは｜空き家になる自宅を貸す仕組みと注意点【千葉県】

親の家財を残したまま、空き家を貸せますか？

この記事で確認した公的資料には、家財を残したまま貸すことの可否や、家財の扱いの書き方を定めた説明は見当たりませんでした。国土交通省の賃貸住宅標準契約書の頭書の「設備等」の欄は、建物の設備の有無を書く欄です[8]。家財をこの欄に書くことは、標準契約書には書かれていません。家財の扱いの取り決め方は、契約の前に専門家や相談窓口にご確認ください。相続の手続きの途中で相続放棄を考えている場合は、民法921条1号との関係を先に専門家にご確認ください[9]。

借主が亡くなったら、部屋の荷物はすぐに処分できますか？

モデル契約条項を使った場合、受任者は、借主の死亡から【3か月】が経過し、かつ賃貸借契約が終了したときに、指定されていない残置物を廃棄するとされています（食料品など保管に適しないものは死亡時に廃棄）[4]。3か月を下回る期間を定めることは避けるべきとされています[4]。モデル契約条項を結んでいない場合の扱いは、この記事では扱っていないため、弁護士などの専門家にご相談ください。

貸主が受任者になってもよいですか？

モデル契約条項の第1（解除関係事務委任契約）の前注2と第2（残置物関係事務委託契約）の前注2は、貸主を受任者とすることは避けるべきとしています[4]。第1の前注2は、貸主を受任者とする解除関係事務委任契約は、借主の利益を一方的に害するおそれがあり、民法90条や消費者契約法10条に違反して無効となる可能性があるとしています[4]。

千葉県の居住支援法人は、どこで確かめられますか？

モデル契約条項の受任者は借主がその意思に従って選ぶべきとされ、推定相続人を受任者とすることが困難な場合の例として、居住支援法人などが挙げられています[4]。国土交通省によると、令和7年10月1日から居住支援法人の業務に入居者からの委託に基づく残置物処理が追加されました[6]。千葉県が指定した居住支援法人の支援業務は、県の一覧の個表または詳細版で確かめられます[11]。一覧のページの本文からは、各法人が残置物処理の業務を行っているかは確認できませんでした。