九十九里側の津波の想定と空き家｜山武市・横芝光町の津波浸水想定と地図の前提、津波災害警戒区域【千葉県】

法律にもとづく想定です。 都道府県知事は、基本指針と基礎調査の結果にもとづいて津波浸水想定（津波があった場合に想定される浸水の区域と水深）を設定し、国土交通大臣への報告、関係市町村長への通知とともに公表すると定められています（津波防災地域づくりに関する法律8条1項・4項）[6]。千葉県は、8条4項にもとづき平成30年11月13日に公表したとしています[1]。国土交通省の一覧（令和8年3月31日現在）でも、千葉県の設定は平成30年11月とされています（国土交通大臣への報告日による）[12]。

「最大クラスの津波」が悪条件下で発生した場合です。 県の解説では、津波浸水想定は、最大クラスの津波が悪条件下において発生した場合に想定される浸水の区域（浸水域）と水深（浸水深）を表したものとされています[3]。最大クラスの津波は、千年に一度あるいはそれよりもっと発生頻度が低いものの、これよりも大きな津波が発生する可能性がないというものではないとされています[3]。

前提にした地震と条件。 県は、延宝房総沖地震（1677年）、元禄関東地震（1703年）、東北地方太平洋沖地震（2011年）、房総半島南東沖地震（想定）、相模トラフ沿いの最大クラスの地震（ケース1・2・3）（想定）の5つの地震モデル（いずれも中央防災会議モデル）を選び、地域海岸ごとのシミュレーションの結果を重ね合わせて、最大となる浸水域・浸水深を採用したとしています[2][3]。潮位は朔望平均満潮位とされています[2][3]。堤防は、解説の表4では、地震直後の状態は耐震性能や液状化の評価結果に従い、評価をしていない場合は地震前の25％の高さとし、津波が越流したら地震前の0％の高さとする設定とされています[3]。県のパンフレットも、25％の沈下は耐震性・液状化調査をしていない堤防の設定としています[4]。県のページは、この条件を付けずに25％・0％の設定を書いています[2]。耐震性を有し自動化された施設・常時閉鎖の施設等以外の水門・陸閘等は開放状態とされ、陸の地盤は地震による隆起を考慮せず沈降のみを考慮したとされています[3]。

被害の範囲を決めたものではありません。 県は、浸水域や浸水深は「何としても人命を守る」という考えの下で津波防災地域づくりを進めるためのもので、津波による災害や被害の発生範囲を決定するものではないとしています[3]。また、次の点も留意事項として書かれています[3]。

• 浸水域や浸水深は、第一波ではなく第二波以降に最大となる場所もあります
• 局所的な地面の凹凸や建築物の影響、計算条件との差異により、浸水域外でも浸水が発生したり、浸水深がさらに大きくなったりする場合があります
• 河川内・湖沼内の水位変化は図示していませんが、津波の遡上などで実際には水位が変化することがあります
• 海抜ゼロメートル地帯等の地盤の低い地域では、河川堤防が25％の高さとなった場合、津波の来襲に先行して河川水により浸水することも考えられます
• 数値の精査や表記の改善などで修正される可能性があります

県のパンフレット（2018年11月 第1版）でも、津波は河川をさかのぼり、海面より標高が低い地域では、海から来る津波より先に河川から水が襲ってくることもあると説明されています[4]。

次の表は、県の解説の表5「浸水面積、最大津波水位及び最大津波水位到達時間、影響開始時間」から、成田周辺の11市町に当たる行を当サイトで抜き出したものです（当サイトの整理。数値は平成30年11月公表の想定のもので、ほかの市町村との比較や順位を示すものではありません）[3]。

数値の読み方（県の解説の説明）。 次の点に注意が必要です[3]。

• 最大津波水位は、海岸線より海側の水位の標高です。 沿岸部（海岸線より海側）の津波水位の最大値を、東京湾平均海面からの高さ（標高、T.P.）で表したもので、10cm未満は切り上げです。気象庁が発表する津波の高さは平常潮位からの高さで、基準が違うとされています。陸上の地面から水面までの高さ（最大浸水深）は、解説の中で別に定義されています（浸水深とは別の値として読むのは当サイトの整理です）
• 到達時間の前にも高い津波が来ることがあります。 最大津波水位到達時間は、地震発生から津波水位が最大になるまでの時間です。表の下には「ただし、最大津波水位と同程度の比較的高い津波が、最大津波水位到達時間よりも早く来襲することがあることに注意してください。」と書かれています
• 影響開始時間は、海岸線から30m沖合の地点で、潮位面から±20cmの海面変動が生じるまでの時間です。 解説では、実際はこのとおりになるとは限らないとされています
• 場所ごとの浸水深は、この表には載っていません。 最大浸水深（陸上で水面が最も高い位置にきたときの地面から水面までの高さ）は、0.01m以上0.3m未満から20.0m以上までの8区分で色分けした図で示されています。この記事では、図面での場所ごとの浸水深は確かめていません

表5には、内陸であるが浸水がある地域として香取市のほか松戸市・千葉市花見川区・睦沢町・茂原市・東金市・東庄町が載っていますが、芝山町・多古町の名前はありません[3]。表に名前がないことの意味を県が文章で説明した箇所は、この記事では確認できませんでした。県は、浸水域外でも浸水が発生する場合があるとしています[3]。

九十九里側で見られる津波の地図は、作った機関・時点・前提がそれぞれ違います。次の表は、千葉県・山武市・横芝光町の資料に書かれている内容を当サイトで並べたものです（県や市町が示した比較ではありません）。

この表から分かること。 同じ「津波の浸水」の地図でも、県の津波浸水想定（最大クラスの津波、平成30年11月）と、県の津波浸水予測図（警報の津波高などに合わせたもの）、横芝光町の津波編（平成24年4月の予測図がもと）は前提が違います[3][4][5][20]。地図を見比べるときは、前提と時点を並べて見る方法があります（当サイトの整理です）。山武市は、法にもとづく津波浸水想定の地図情報は、地図・データ作成上の誤差を含む概略の参考図で、法の法定図書ではなく、印刷した地図を各種申請等に使うことはできないとしています[17]。国の重ねるハザードマップでも、津波の浸水想定区域と浸水深を重ねて見られます（表示されるデータが県のどの想定かは、この記事では確かめていません）[13]。

次の表は、成田周辺の11市町のうち、県の解説の表5に載っている山武市・横芝光町・香取市と、山武市・横芝光町に接する内陸の芝山町・多古町について、公式ページ（2026年10月26日確認）に書かれている内容を当サイトで並べたものです。並びは当サイトの市町村一覧と同じ地域の順で、優劣や順位を示すものではありません。調べた範囲は、表の各行に挙げたページだけです。「ページに『津波』の文字なし」は、そのページで記載を見つけられなかったという意味で、その市町に津波の情報がないという意味ではありません。

この表から分かること。 山武市はWEB版で前提の違う複数の津波の地図を選べる形にしていて、横芝光町の津波編は県の津波浸水想定（平成30年11月）より前に公表された予測図をもとにしています[16][17][20]。香取市は内陸ですが、県の想定の表5に浸水面積が載っていて、市のハザードマップのページには津波の記載が見当たりませんでした[3][23]。香取市の空き家の場所が県の想定でどうなっているかは、県の図面・ちば情報マップで確かめられます[2]。山武市・横芝光町・芝山町・多古町・香取市の空き家のデータや窓口は、表の市町名のリンク先のページにまとめています。

津波災害警戒区域は、千葉県では未指定です。 津波災害警戒区域を指定するのは都道府県知事で、津波浸水想定を踏まえ、津波が発生した場合に住民等の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、警戒避難体制を特に整備すべき区域を指定することができると定められています（津波防災地域づくりに関する法律53条1項）[6]。千葉県のページ（2026年6月30日更新）では、津波災害警戒区域・津波災害特別警戒区域は、現在千葉県では未指定とされています[1]。国土交通省の津波災害警戒区域の指定状況の一覧（令和8年3月31日現在）にも、千葉県の名前はありません[12]。山武市のWEB版でも、津波災害警戒区域に関するマップの項目に「千葉県未指定」と書かれています[16]。

重要事項説明の3号は、指定された区域の定めです。 宅地建物取引業者は、売買・交換・貸借の相手方などに、契約が成立するまでに、宅地建物取引士に、少なくとも法律の各号の事項について書面を交付して説明させなければなりません（宅地建物取引業法35条1項）[7]。施行規則16条の4の3は、法35条1項14号で定める説明事項の一部を定めたもので、その3号は、宅地・建物が法53条1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明の事項としていて、宅地・建物の売買・交換・貸借のどの組み合わせにも入っています[9]。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和7年4月1日施行版）では、3号の説明は、宅地・建物が指定された津波災害警戒区域内にあるか否かを消費者に確認させるものとされています[10]。3号は指定された区域内にあるときの定めなので、県のページの時点（2026年6月30日更新）では、3号に当たる場所は県内にないことになります（当サイトの解釈です）[1][9]。

津波浸水想定の地図は、3号の2の水害ハザードマップには挙がっていません。 3号の2は、水防法施行規則11条1号の規定により市町村の長が提供する図面での所在地の定めで、国の考え方では、対象は水防法にもとづき作成された洪水・内水（雨水出水）・高潮のハザードマップとされています[9][10]。山武市の不動産取引業者向けの表も、洪水（令和3年3月作成）・内水（作成なし）・高潮（作成なし）の3つで、津波の行はありません[15]。水害ハザードマップの説明の方法は「ハザードマップと空き家」で整理しています。

各号は最小限の事項とされています。 国の考え方では、宅地建物取引業法35条1項の各号の事項は、宅地建物取引業者が説明すべき事項のうち最小限の事項で、これら以外にも場合によっては説明を要する重要事項があり得るとされています[10]。この資料に「津波浸水想定」という言葉は見当たらず、津波浸水想定がこの「重要事項」に当たるかどうかを示した国の説明は、この記事では確認できませんでした。

国の Q&A（法の施行後まもない時期の資料）。 国土交通省の「〜津波災害警戒区域等についての宅地建物取引業法に基づく重要事項説明について〜」では、宅地建物取引業者の説明について、次のようにされています[11]。

• 「取引時に津波災害警戒区域としての指定がなされていない場合には説明を行う義務はありません。」とされています
• ただし、法の施行後間もない制度であることから、必要に応じて、都道府県知事が区域を指定する制度があり、現時点では未指定だが今後指定する可能性はある旨を説明等することが、取引上のトラブルを防止する観点から望ましいと考えられるとされています
• 重要事項説明書で「区域外」にチェックを入れるだけで説明を省略すると、将来も確実に区域外の状態が続くとの誤解を招くおそれがあるため、必要に応じて説明し、備考欄に説明内容を記載することが望ましいとされています
• 指定の有無は、物件がある都道府県庁に問い合わせるよう書かれています

この資料には作成年月の記載がなく、平成24年6月13日に特別警戒区域の規定が追加されたことにふれた、法の施行後まもない時期のものです[11]。現在の国の考え方（令和7年4月1日施行版）には同じ記述は見当たらず、現在も同じ扱いかは、この記事では確認できませんでした[10][11]。

特別警戒区域の制限（売買）。 津波災害特別警戒区域は、警戒区域のうち、建築物が損壊・浸水し住民等の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある区域で、一定の開発行為と居室を有する建築物の建築・用途の変更を制限すべき区域として、都道府県知事が指定することができる区域です（法72条1項）[6]。特別警戒区域内の特定開発行為には許可が必要とされ（法73条1項）、売買の重要事項説明で概要を説明する法令上の制限として、施行令3条1項41号に法73条1項などが挙がっています（宅地建物取引業法35条1項2号）[6][7][8]。国の Q&A では、特別警戒区域は警戒区域に包含され、警戒区域が指定されない限り特別警戒区域が指定されることはないとされています[11]。千葉県では、特別警戒区域も未指定とされています[1]。

売主としてどう伝えるか。 売主が、津波の想定を買主・借主にどう伝えるかは、個別の事情によります。この記事では、売主の告知について津波の想定を挙げた公的な説明は確認できていません。契約の内容については、弁護士などの専門家にご相談ください。売った後の売主の責任の基本は「空き家を買取で売った後の売主の責任は？契約不適合責任と免責特約の基本」で整理しています。

次の表は、法令と国・千葉県・市町の資料をもとに、場面ごとに確かめられることを当サイトで並べたものです（国や県が定めた手順ではありません）。個別の空き家にどう当てはまるかは、各窓口でご確認ください。

確かめる順番の一例（当サイトの整理）。 ①空き家がある市町のページで、津波の地図があるかと、その前提・時点を見る[15][19][21][22][23]。②県のページ・ちば情報マップで、県の津波浸水想定（平成30年11月公表）を見る[2]。③国の重ねるハザードマップで、ほかの災害の情報とあわせて見る[13]。④津波災害警戒区域の指定の状況を県のページで確かめる[1]。⑤分からない点を県・市町（山武市は消防防災課、横芝光町は環境防災課）に問い合わせる、という順番もあります[17][19]。空家等の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとされています（空家法5条）[24]。日ごろの管理の項目は「千葉県の空き家を遠方から管理する方法」で整理しています。

• 津波浸水想定：平成30年11月13日公表（法8条4項。2026年6月30日更新の県のページ）[1]。5つの地震モデルの結果を重ね合わせたものです[2][3]。
• 山武市・横芝光町・香取市（平成30年11月公表の想定、県の解説の表5）：浸水面積は山武市2,007ha、横芝光町991ha、香取市671ha（内陸であるが浸水がある地域）。最大津波水位（標高、T.P.）は山武市・横芝光町とも7.7m、最大津波水位到達時間は山武市40分・横芝光町41分です[3]。
• 津波災害警戒区域・特別警戒区域：千葉県では未指定（2026年6月30日更新の県のページ）[1]。国土交通省の指定状況の一覧（令和8年3月31日現在）にも千葉県の名前はありません[12]。
• 推進計画（法10条）：市町村が作成することができる計画で[6]、国土交通省の作成状況の一覧（令和8年5月15日現在）に千葉県の市町村の名前はありません[12]。

以下は、確かめる流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。