成田周辺11市町の地価の動き｜令和8年千葉県地価調査・地価公示の価格と変動率

土地の公的な価格には、目的の違う複数の種類があります。

当サイトの整理（各欄の内容は注の出典による）

地価調査と地価公示の価格は、どちらも売り急ぎや買い進みなどの特殊な事情がない取引で成立すると認められる価格とされています[1][7]。相続した土地を売るときの手続きや税金は、「千葉県で相続した土地（空き地・宅地）を売る方法」で説明しています。

基準日は令和8年7月1日で、令和7年7月以降1年間の動きです[1][2]。

当サイトの整理（千葉県 令和8年地価調査「市区町村別・用途別平均価格及び平均変動率一覧表」[3]から、11市町と千葉県全体の値を当サイトが抜き出して当サイトの市町村一覧と同じ順に並べ、千葉県の地価調査の概要[1]による東京圏・地方圏の区分を「県の区分」の列に足したもの。並びは価格や変動率の順位ではありません）

• 価格は1平方メートルあたりの平均価格で、価格の後のかっこ内は基準地の総数です[3]。
• 変動率は対前年の平均変動率で、継続地点だけで計算されます[1]。継続地点の数が基準地の総数と違う欄は、変動率の後のかっこ内に継続地点の数を書きました[3]。

（「―」は基準地なし[3]。△はマイナス）

• 平均価格は、基準地ごとの価格の和を基準地の数で割ったものです[1]。平均変動率は、継続地点の基準地ごとの対前年変動率の和を、その基準地の数で割ったものです[1]。基準地が数地点しかない町では、数地点の値で平均が決まります。たとえば多古町の住宅地の変動率（△0.6%）は、3地点のうち継続地点の2地点の平均です[1][3]。
• 地価調査には、平均価格の表のほかに、全用途平均の値もあります。11市町の全用途平均の変動率は、成田市5.7%・八街市0.4%・富里市3.5%・酒々井町0.9%・栄町0.0%・香取市0.1%・神崎町△0.5%・多古町0.6%・山武市△0.3%・芝山町0.4%・横芝光町0.2%でした[3]。全用途平均の変動率も、継続地点で計算されています[1]。住宅地では下落でも、工業地などを含めた全用途平均では上昇の市町があります[3]。

基準日は令和8年1月1日で、令和7年1月以降1年間の動きです[7][9]。

当サイトの整理（千葉県 令和8年地価公示「市区町村別・用途別平均価格及び平均変動率一覧表」[8]から、11市町と千葉県全体の値を当サイトが抜き出して当サイトの市町村一覧と同じ順に並べ、千葉県の地価公示の概要[7]による東京圏・地方圏の区分を「県の区分」の列に足したもの。並びは価格や変動率の順位ではありません）

• 価格は1平方メートルあたりの平均価格で、価格の後のかっこ内は標準地の総数です[8]。
• 変動率は対前年の平均変動率で、継続地点だけで計算されます[7]。継続地点の数が標準地の総数と違う欄は、変動率の後のかっこ内に継続地点の数を書きました[8]。

（「―」は標準地なし[8]）

• 平均価格は標準地ごとの価格の和を標準地の数で割ったもの、平均変動率は継続地点の標準地ごとの対前年変動率の和をその標準地の数で割ったものとされています[7]。
• 芝山町の商業地は1地点で、令和8年に選定替えを行ったため変動率が出ていないとされています[7]。
• 神崎町は、令和8年地価公示の市区町村別の一覧表に載っていません[8]。千葉県の資料では、令和8年地価公示は県内53市区町村（都市計画区域：53市区町村）の1,238地点で調査が実施されたとされています[7]。神崎町が対象になっていない理由を説明した資料は、確認できていません（法律の定めは「よくある質問」に書きました）。神崎町では、地価調査の基準地（住宅地3地点・商業地1地点）が目安になります[3]。

2つの調査は、時点も地点も違います。 たとえば山武市の住宅地の平均変動率は、地価公示（1月1日、5地点）では0.5%、地価調査（7月1日、12地点）では△0.4%でした[3][8]。時点と地点が違うため、2つの調査の数字がそろわないことがあります。

千葉県の基準地一覧では、基準地ごとに都市計画法の区域が表示されています。市街化区域は特に表示せず、「調区」は市街化調整区域、（都）は市街化区域と市街化調整区域以外の都市計画区域（非線引きの区域）、「都計外」は都市計画の定めのない区域を表します[5]。（都）の区域は、県の区分の表では「非線引都市計画区域」の欄に載っています[4]。基準地番号は、番号だけ（－1、－2…）が住宅地、5－1などが商業地、9－1などが工業地です[5]。

当サイトの整理（区域ごとの平均は千葉県 令和8年地価調査「都市計画法の区分による市区町村別平均価格及び変動率一覧表」[4]、価格の幅は同「県全地点基準地一覧」[6]から、住宅地の基準地を当サイトが区域ごとに抜き出したもの。価格は1平方メートルあたり）

（基準地番号は県の資料の表示（例：成田（県）－1）を短く書いたものです。県の都市計画法の区分の表では、市街化調整区域は「市街化調整区域内宅地」、神崎町は「その他地域」の欄に載っています[4]。区域の変動率は県の表[4]の値をそのまま書いています。成田市・酒々井町・香取市・多古町の住宅地には継続地点でない基準地があり（上の地価調査の表）[3]、変動率は継続地点だけで計算されるため[1]、区域の変動率も、表の地点の数より少ない地点の値である場合があります）

この表から分かることは次のとおりです。

• 同じ市の中でも区域で違います。 成田市の住宅地の平均は、市街化区域が74,100円・7.7%、市街化調整区域内宅地が10,600円・0.0%、非線引きの都市計画区域が7,200円・△0.5%でした[4]。市全体の住宅地の平均変動率（5.1%）は、区域を分けずに、継続地点22地点で計算した値です[1][3]。
• 市街化調整区域の基準地は、4市町の数地点です。 成田市2・富里市2・酒々井町1・栄町1で、変動率が出ている区域はいずれも0.0%でした[4]。
• 香取市・山武市など6市町の住宅地の基準地は、すべて（都）（非線引き）です。 八街市・香取市・多古町・山武市・芝山町・横芝光町が当たります[4][6]。

市街化調整区域の空き家については「千葉県で市街化調整区域の空き家を売る方法」と「成田市の市街化調整区域にある空き家」で、建て替えや用途変更の許可を説明しています。土地がどの区域にあるかは、土地のある市町でご確認ください。

林地。 令和8年千葉県地価調査の林地の基準地は県内11地点で、11市町では山武市と香取市に1地点ずつあります[1]。

当サイトの整理（価格は千葉県 令和8年地価調査「県全地点基準地一覧」[6]、変動率は同「都市計画法の区分による市区町村別平均価格及び変動率一覧表」[4]から、2市の林地の基準地の値を当サイトが抜き出したもの）

県全体の林地の平均変動率は△0.7%で、下落が続いています[1]。山林については「千葉県で相続した山林（森林）をどうするか」をご覧ください。

農地。 令和8年千葉県地価調査の基準地の区分は住宅地・商業地・工業地・林地の4つで、県の資料の基準地の区分に、農地はありません[1][5]。田畑については「千葉県で相続した田畑（農地）を売る・貸す・手放す方法」をご覧ください。

当サイトの整理（各手順の内容は注の出典による）

1. 土地がどの区域にあるかを確かめる。 上の表のとおり、同じ市町でも区域で基準地の価格の水準が違います[4]。不動産情報ライブラリでは、都市計画情報も見られます[17]。
2. 近くの基準地・標準地を探す。 不動産情報ライブラリの地価公示・都道府県地価調査の検索のページでは、市区町村・地名、用途区分（住宅地、商業地、工業地、市街化調整区域内の現況宅地、林地など）、調査年、標準地番号・基準地番号で検索できます[18]。地価調査の林地は、都道府県単位でだけ検索できます[18]。
3. 実際の取引価格を見る。 不動産取引価格情報は、取引の当事者へのアンケート調査にもとづくデータで、所在地は町・大字の単位、取引価格は有効数字2桁で示されます[16]。不動産情報ライブラリで検索・ダウンロードできます[16][17]。
4. 固定資産税評価額を確かめる。 固定資産税評価額は、宅地では地価公示価格等の7割を目途に評価されています[15]。評価額の確かめ方は、土地のある市町の固定資産税の担当課にご確認ください。
5. 相続・贈与のときは路線価図・評価倍率表を見る。 国税庁の路線価図・評価倍率表のサイトに、令和8年分から平成30年分までが掲載されています[14]。評価の方法は税務署にご確認ください。

地価調査・地価公示の価格は、建物などがない更地としての、基準地・標準地の価格です[1][7]。自分の土地の価格そのものではありません。

当サイトの整理（千葉県の地価調査・地価公示の資料[1][2][7][9]にある千葉県全体の値を、当サイトが1つの表にまとめたもの）

令和8年千葉県地価調査では、住宅地の平均変動率は東京圏が4.8%、地方圏が△0.4%でした[1]。11市町のうち、成田市・富里市・酒々井町・栄町は東京圏、八街市・香取市・神崎町・多古町・山武市・芝山町・横芝光町は地方圏に入ります[1]。

11市町の空き家の数や空き家バンク・補助制度は、上の表から各市町のページをご覧ください。空き家バンクの比較は「成田周辺11市町の空き家バンクを比較」にまとめています。

以下は、資料の読み方を説明するための想定例です。個別の土地の価格や税金の扱いは、事情によって変わります。

地価調査と地価公示は、どちらを見ればよいですか？

どちらも、基準地・標準地の更地としての価格を示す公的な調査ですが、地価調査は7月1日、地価公示は1月1日の価格で、地点も違います[1][7]。成田周辺の市町でも、2つの調査で平均変動率が違う市町があります[3][8]。見比べるときは、地点の区域と用途が自分の土地と同じかどうかも確かめます（区域ごとの違いは上の「当サイトの整理」の表）[4][6]。

神崎町に地価公示の地点がないのはなぜですか？

法律の定め。 地価公示法2条1項は、土地鑑定委員会が、「公示区域」内の標準地について正常な価格を判定し、公示すると定めています[10]。公示区域は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域（国土利用計画法の規制区域を除く）です（同項）[10]。その省令の地価公示法施行規則1条1項は、公示区域を、都市計画区域及び土地取引が相当程度見込まれる区域（都市計画区域を除く）で、国土交通大臣が定めるものとしています[19]。

神崎町について確認できたこと。 令和8年地価公示の市区町村別の一覧表に、神崎町は載っていません[8]。神崎町が令和8年地価公示の対象になっていない理由を説明した資料は、確認できていません。神崎町の土地の目安には、地価調査の基準地[3][6]や不動産取引価格情報[16]があります。