千葉県で相続した土地（空き地・宅地）を売る方法｜相続登記・価格の目安・税金

相続登記は義務です。 2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。相続の開始を知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請します[1]。2024年4月1日より前の相続も対象で、2027年（令和9年）3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内）に申請が必要です[1]。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になります[1]。期限の一覧は「相続した空き家の手続きの期限一覧」にまとめています。

相続人申告登記だけでは売れません。 法務省は、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売る場合などには、相続登記をする必要があると説明しています[2]。

価額100万円以下の土地は、登録免許税の免税措置があります。 相続（相続人に対する遺贈を含む）で取得した土地の相続登記などで、不動産の価額が100万円以下であれば、登録免許税がかかりません。対象は2027年（令和9年）3月31日までの申請です[3]。持分を取得した場合は、不動産全体の価額に持分の割合を掛けた額で判定します[3]。このほか、相続で土地を取得した人が、その相続登記を受ける前に亡くなった場合に、亡くなった人を登記名義人とするために受ける登記の免税措置もあります[3]。自分の土地が当てはまるかは、千葉地方法務局の案内や司法書士にご確認ください。

相続人が複数いて共有の名義になる場合は「千葉県で共有名義の空き家を売る方法」、建物のある空き家の場合は「千葉県で相続した空き家を売る方法」もご覧ください。相続したのがマンションの場合は、詳しくは「千葉県で相続した実家のマンションを売る方法」をご覧ください。

登記事項証明書。 法務局の窓口では、交付請求書に地番を書いて請求します。印鑑や本人確認書類はいりません[4]。郵送の場合は返信用封筒と切手を同封し、手数料は収入印紙で納めます。オンラインでも請求でき、土地を管轄する登記所でなくても、登記情報交換サービスで請求できます[4]。手数料がかかります。最新の金額は法務局でご確認ください。

公図・地積測量図。 千葉地方法務局の不動産登記のページから、地積測量図・公図などの請求書の様式の案内に進めます[5]。

固定資産税の評価証明書・名寄帳（千葉市の場合）。 千葉市では、評価証明書は各区役所・市民センターで、名寄帳は各区役所だけで発行しています。本人のほか相続人も申請でき、相続人が申請するときは、戸籍・除籍謄本や法定相続情報一覧図など、相続権と被相続人の死亡を確認できる書類が必要です[9]。手数料は、評価証明書などが各300円、名寄帳は1納税義務者・1課税年度・1区につき300円です[9]。ほかの市町村の窓口や手数料は、各市町村でご確認ください。

境界があいまいなとき。 筆界とは、土地が登記されたときにその範囲を区切るものとして定められた線で、所有者どうしの合意でも変えられません[6]。筆界特定制度は、所有権の登記名義人やその相続人の申請により、筆界特定登記官が外部の専門家（筆界調査委員）の意見を踏まえて、現地での筆界の位置を明らかにする制度です[6]。新しく境界を決めるものではなく、所有権の範囲を決めるものでもありません[6]。

境界問題相談センターちば。 千葉地方法務局のページでは、境界標の埋設や越境物の撤去も含めた境界問題の解決は、裁判手続や裁判外紛争解決手続（いわゆるADR）になるとし、境界紛争に関するADR組織として、千葉県土地家屋調査士会が運営する「境界問題相談センターちば」を挙げています[7]。利用を考える場合は、センターのページ[8]で確かめるよう案内されています[7]。

隣地との境界の確認や測量をどう進めるかは、土地の状況によって異なります。土地家屋調査士にご相談ください。

土地の公的な価格には、目的の違う複数の種類があります。次の表は、国土交通省・千葉県・国税庁・総務省の情報をもとにした当サイトの整理です。

固定資産税評価額は、評価証明書で確認できます（千葉市の場合は区役所などで発行[9]）。

実際の取引価格を調べる。 国土交通省は、「不動産情報ライブラリ」の運用を2024年（令和6年）4月1日から始めるとしていました（同年3月1日の報道発表）[19]。サイトでは、不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等を見られるとされ、不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロードや、地価公示・都道府県地価調査の検索ができます[20]。報道発表では、掲載予定の情報として、洪水浸水想定区域・土砂災害警戒区域等の防災情報や、用途地域などの都市計画情報を挙げていました[19]。不動産取引価格情報は、取引の当事者へのアンケート調査にもとづくデータで、所在地は町・大字の単位、取引価格は有効数字2桁で提供されています[18]。

公的な価格や取引価格情報は目安で、実際に売れる価格は、土地の形や道路との関係、買主の事情などによって変わります。

土地を売る方法は、不動産会社に買主を探してもらう仲介と、不動産会社に買い取ってもらう買取が中心です。媒介契約の種類や仲介手数料は「千葉県で空き家を売却する方法」、買取は「千葉県の空き家買取とは？」で説明しています。

媒介契約の書面。 宅建業者は、宅地の売買の媒介契約を結んだら、遅滞なく書面を作って依頼者に渡さなければなりません（宅地建物取引業法34条の2）[21]。書面には、宅地の所在・地番など、売買すべき価額またはその評価額、ほかの業者に重ねて依頼できるか、契約の有効期間と解除、指定流通機構への登録、報酬などを書きます[21]。

重要事項説明。 宅建業者は、契約が成立するまでに、宅地建物取引士に書面を交付させて、買主などに重要事項を説明させます（同法35条）[21]。説明事項には、登記された権利の種類・内容と名義人、都市計画法・建築基準法などの法令上の制限、私道負担、飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況などが含まれます[21]。説明を受けるのは買主側ですが、売主も、こうした事項を事前に把握しておくと、不動産会社とのやり取りで確かめやすくなります。

相談先。 千葉県では、県土整備部 建設・不動産業課が宅地建物取引業を所管しており、「不動産取引事前相談」や、宅地建物取引業者名簿の閲覧について案内しています[22]。

土地が市街化調整区域にある場合は「千葉県で市街化調整区域の空き家を売る方法」もご覧ください。

譲渡所得の計算。 土地を売ったときの譲渡所得は、ほかの所得と分けて計算します。譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額です[23]。取得費は購入代金・購入手数料などに改良費などを加えた額、譲渡費用は仲介手数料・測量費・印紙代など、売るために直接かかった費用です[23]。修繕費や固定資産税など、資産の維持・管理のための費用は、譲渡費用になりません[24]。

取得費と取得の時期は、被相続人から引き継ぎます。 相続で取得した土地の取得費は、被相続人が買ったときの購入代金や購入手数料などをもとに計算します[25]。相続人が払った登記費用や不動産取得税も、業務用でなければ取得費に含められます[25]。取得の時期も被相続人のものを引き継ぎます[25]。

取得費が分からないとき。 取得費が分からない場合は、売った金額の5%を取得費にできます。実際の取得費が売った金額の5%より少ない場合も、5%にできます[26]。この5%を使う場合は、相続人などが払った登記費用などを取得費に含めることはできません[25]。

長期・短期の区分。 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます[23]。相続した土地は、被相続人の取得の時から数えた所有期間で判定します[25]。

取得費加算の特例（相続税を納めた人）。 相続税がかかった人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続した財産を売った場合、相続税の一部を取得費に加えられます。加算できる額は、売却益の額が上限です[29]。

空き家の3,000万円控除の「敷地」の要件。 この特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です[30]。対象になる敷地等は、相続開始の直前に、被相続人が住んでいた家屋の敷地として使われていた土地です[30]。家屋を取り壊して土地だけを売る場合は、相続の時から売るまで事業・貸付け・居住に使っていないこと、取り壊してから売るまで建物や構築物の敷地に使っていないことなどの要件があります[30]。相続の時点ですでに建物がなかった土地が当てはまるかどうかは、税務署にご確認ください。要件の全体は「相続した空き家の3,000万円特別控除とは」で説明しています。

低未利用土地等の100万円控除。 個人が、都市計画区域内にある低未利用土地等を、2020年（令和2年）7月1日から2028年（令和10年）12月31日までに売った場合、一定の要件を満たせば、長期譲渡所得から100万円を控除できます[31]。低未利用土地等とは、居住・事業などに使われていないか、周辺の同じ用途の土地と比べて利用の程度が著しく劣る土地（土地の上の権利を含む）です[31]。主な要件は次のとおりです[31]。

• 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えること
• 買主が、生計を一にする親族など特別な関係にある人でないこと
• 譲渡価額が500万円以下であること（市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域のうち用途地域が定められている区域、所有者不明土地対策計画を作った市町村の区域では800万円以下）。譲渡価額は、土地の上にある建物などの対価も含めた額で判定する
• 売った後に、その土地が利用されること
• その土地と一筆だった土地から前年・前々年に分筆された土地（その土地の上の権利を含む）について、前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売った土地について、収用等の場合の特別控除や事業用資産の買換えの特例など、ほかの譲渡所得の課税の特例を受けないこと

800万円の上限は、2023年（令和5年）1月1日から2028年（令和10年）12月31日までに売った場合に限られます[32]。確定申告書には、譲渡所得の内訳書、市区町村長の確認書類、譲渡価額を証明する書類（売買契約書の写しなど）を添えます[31]。確認書類は、売った土地の所在地の市区町村長が確認した旨などを書いた書類です[31]（千葉市では都市安全課が確認書を交付しています[33]）。売主が使う確認申請書類の様式は、国土交通省のページに掲載されています[32]。

相続した土地の「所有期間5年超」の要件は、国税庁の100万円控除の案内[31]には相続の場合の書き方がなく、取得の時期を被相続人から引き継ぐという国税庁の説明[25]と合わせて考えることになります。自分の場合に当てはまるかは、税務署や税理士にご確認ください。

いずれの特例も、受けられるかどうかや税額は、個別の事情によって変わります。税務署や税理士にご相談ください。

空家法の「空家等」は、建物とその敷地です。 空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の「空家等」は、建築物かそれに附属する工作物で、居住その他の使用がされていないことが常態であるもの、およびその敷地と定義されています（同法2条1項）[34]。建物のない空き地の管理について、条例を定めている市町村があります。次の表は、千葉県内の市の例を、各市のページをもとに当サイトで整理したものです。

千葉市は、改善されない場合に、指導の後、勧告・命令・代執行と段階的に対応することがあり、命令に従わない場合は過料・氏名の公表があると案内しています[35]。千葉市のページでは、空地も同条例により所有者又は管理者による適切な管理が義務付けられているとされ、この措置の節の見出しも「管理不全な空家等・空地の所有者又は管理者への措置」です[35]。個別の土地の扱いは、市の窓口でご確認ください。成田市は、雑草を放っておくと火災・害虫・ごみの不法投棄・犯罪につながるおそれがあると説明しています[37]。草刈りの依頼先、不法投棄、越境した枝のルールなど、空き地の管理は、詳しくは「千葉県で空き地を管理する方法」をご覧ください。

固定資産税の住宅用地の特例。 千葉市の案内では、住宅用地の特例は、1月1日時点で住宅の敷地として使われている土地が対象です（住宅の床面積の10倍まで）。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡まで）は価格の6分の1、一般住宅用地は3分の1が課税標準になります[38]。同じ案内では、賦課期日（毎年1月1日）現在、住宅建替え中の土地で一定の要件を満たすものも、特例の対象になるとされています[38]。建物のない空き地の税額は、土地のある市町村の固定資産税の窓口でご確認ください。

売れにくいとき。 一定の要件を満たす土地は、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう方法もあります。詳しくは「売れない空き家の手放し方｜相続土地国庫帰属制度とは」をご覧ください。

地価の動き。 千葉県が公表している地価の動きを、県のページをもとに当サイトで整理すると次のとおりです。

県全体の平均で、個別の土地の値動きとは一致しません。市区町村別の平均価格・変動率の表などの資料は、千葉県のページに掲載されています[11]。

空き地を登録できる市町のバンクの例。 次の表は、各市町のページをもとにした当サイトの整理です。

空き家バンクの仕組みは「千葉県の空き家バンクとは？」で説明しています。

低未利用土地等確認書（千葉市の場合）。 千葉市は、100万円控除に必要な低未利用土地等確認書を、都市安全課で交付しています。市のチェックリスト（R8.9更新）に挙げられている提出書類は、申請書、売買契約書の写し、低未利用土地であることを確認する書類、譲渡後の利用についての確認の書類、土地及び建物の登記事項証明書（コピーでも可。不動産登記情報提供サービスの登記情報を印刷したものは不可）、公図（提出が可能な場合）で、代理人が申請する場合は委任状も出します[42]。申請書に必要書類を添えて、持参か郵送で出します。手数料は無料です（郵送で返送してもらう場合の送料は自己負担）[33]。確認には日数がかかるため、千葉市は早めの申請を勧めており、確認書の交付は特例の適用を約束するものではないと注意しています[33]。ほかの市町村の窓口は、土地のある市町村でご確認ください。

（出典：千葉県・各市町のウェブサイト。確認日：地価の動きの表と、空き地を登録できるバンクの表の富津市・九十九里町の行は2026年10月6日。空き地を登録できるバンクの表の旭市の行と、千葉市の低未利用土地等確認書は2026年10月21日）

以下は、確認の流れを説明するための想定例です。個別の事情によって結論は変わります。

次の表は当サイトの整理です。

売り方の違いは「千葉県で空き家を売却する方法」で解説しています。

相続人申告登記をすれば、土地を売れますか？

法務省は、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売る場合には相続登記をする必要があると説明しています[2]。

親が土地を買ったときの値段が分かりません。

取得費が分からない場合は、売った金額の5%を取得費にできます。実際の取得費が5%より少ない場合も、5%にできます[26]。この5%を使う場合は、相続人などが払った登記費用などを取得費に含めることはできません[25]。個別の扱いは、税務署や税理士にご確認ください。

建物のない土地でも、空き家の3,000万円控除は使えますか？

この特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です[30]。対象になる敷地等は、相続開始の直前に被相続人が住んでいた家屋の敷地として使われていた土地で、家屋を取り壊して土地だけを売る場合にも要件があります[30]。相続の時点ですでに建物がなかった土地が当てはまるかどうかは、税務署にご確認ください。価格の低い土地には、要件を満たせば低未利用土地等の100万円控除もあります[31]。